Sous-louer ses propre bureaux : 3 raisons de passer par un expert

1- Éviter les risques économiques en confiant la recherche de sous-locataire à un professionnel 

Vous disposez de bureaux inoccupés et vous souhaitez les mettre en sous-location ? Gagnez du temps en confiant votre projet à un professionnel de l'immobilier d'entreprise. Trouver un sous-locataire pour ses bureaux peut en effet s’avérer plus compliqué que prévu. 

Tout commence par une rédaction précise de l’annonce. Surface des espaces concernés, définitions du loyer et des prestations, durée, règles de fonctionnement… Tous les critères doivent être listés. Il faut ensuite diffuser l’annonce finalisée et gérer les réponses des locataires potentiels. Le risque ? S’éloigner de votre cœur de métier et perdre un temps précieux pour votre activité professionnelle ! Un chef d’entreprise a mille autres choses à faire que de faire des visites et d’étudier les dossiers de chaque candidat, qui peuvent être nombreux sur Paris.

Pour faire son choix, le titulaire du bail principal s’appuie un dossier réunissant des pièces permettant de vérifier l’identité du candidat, sa fiabilité et la compatibilité de son activité avec les bureaux loués. La solvabilité du futur locataire est un point capital. Mais c’est aussi une affaire de feeling, notamment dans le cas d’un partage de salles de réunion et d’espaces communs. Choisir le bon locataire avec une activité complémentaire et/ou des synergies peut aussi présenter des intérêts. En confiant la mise en sous-location à un broker, vous mettez toutes les chances de votre côté pour une commercialisation et une sélection du meilleur candidat.

2- Prévenir les risques juridiques de la sous-location de bureaux 

La sous-location doit être clairement autorisée dans le bail commercial principal. L’article L145-31 du Code de commerce indique en effet que « sauf stipulation contraire au bail ou accord du propriétaire, toute sous-location totale ou partielle est interdite ». C’est un point juridique qui peut être négocié à la signature de l’acte.

Pour qu’une sous-location de locaux soit valable, deux conditions sont essentielles :

• Obtenir et/ou avoir l’autorisation du propriétaire des bureaux ou du local commercial ;
• Inviter le bailleur à participer à l’acte de sous-location. Notons que le locataire peut s’affranchir de cette obligation lorsque le propriétaire y renonce expressément.

Le non-respect de l’une ou l’autre de ces conditions peut rendre la sous-location irrégulière. Le bailleur peut ainsi rompre le bail principal de plein droit, demander des dommages et intérêts ou bien refuser le renouvellement du contrat sans indemnité d’éviction. Le locataire s’expose alors également à un risque du point de vue du sous-locataire qui peut aussi exiger des dommages et intérêts du fait de cette résiliation anticipée.

Le rôle du broker est de vous accompagner dans la démarche à suivre. Il vérifie les points à ne pas négliger :

• Respecter les délais ;
• Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Exiger alors un accord écrit pour avoir un moyen de preuve en cas de litige et faire valoir les droits du sous-locataire ;
• Vérifier la durée du contrat qui ne doit pas excéder celle du contrat principal.

Son expertise du marché et ses précieux conseils vous permettent de sécuriser l’opération du point de vue du bailleur et du sous-locataire, mais aussi de défendre vos intérêts.

Pour ne passer à côté d'aucune règle juridique essentielle en matière de sous-location de bureaux, consultez cet article complet