Sous-location bureau : les 5 règles juridiques à connaître

La sous-location de bureaux n’est certainement pas un « petit arrangement entre amis ». Il s’agit d’une pratique formellement encadrée par la loi dans le plus grand intérêt des parties qui souhaitent y avoir recours. Lorsqu’une entreprise inscrite au registre du commerce et des sociétés loue un local ou un bureau pour exercer son activité, elle signe un contrat de bail commercial avec le propriétaire de l’espace concerné. Ce document, qui fixe les engagements réciproques du bailleur et du locataire, est réglementé par le code du commerce.

À l’heure actuelle, il est important d’apporter une telle précision. Le Covid a en effet modifié les règles du jeu en matière de location de locaux professionnels, et les entreprises sont à la recherche de conseils et d’accompagnement pour optimiser la gestion de leurs espaces de travail. À ce titre, la sous-location de bureaux s’avère la solution idéale pour aider les locataires à réduire les coûts relatifs à la surface louée, à condition toutefois de respecter les 5 règles juridiques fondamentales de la mise en sous-location de bureaux.

Si vous voulez tout savoir sur la sous-location de bureaux, on vous conseille de lire cet article !

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1. La sous-location de vos bureaux doit être expressément autorisée

L’article L 145-31 du code du commerce pose le principe de l’interdiction de sous-louer les locaux commerciaux. En d’autres termes, en cas de non référence dans votre bail à une autorisation de sous-location, le locataire principal n’est pas autorisé à signer un nouveau bail avec un autre professionnel pour l’occupation totale ou partielle de ses propres locaux. Toutefois, cet article évoque également la sous-location « autorisée », étant sous-entendue qu’il s’agit de l’autorisation du bailleur.

Par conséquent, cette autorisation peut être obtenue :

• Soit par les dispositions du contrat de bail lui-même au travers d’une clause non équivoque sur ce point,
• Soit par un écrit du propriétaire en réponse à une demande du locataire effectuée par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie d’huissier,
• Soit en procédant à la rédaction d’un avenant au bail pour ajouter une clause en ce sens.

Signer un contrat de sous-location de bureaux alors qu’il n’a obtenu aucune autorisation du bailleur expose le locataire à la résiliation du bail principal, sans indemnité, et au paiement de dommages et intérêts à la suite d’une action en justice du propriétaire.

2. Le propriétaire des locaux doit être appelé à participer à l’acte de sous-location

Dans son second alinéa, l’article L 145-31 indique qu’en cas de sous-location dûment autorisée, le bailleur doit être invité à contresigner l’acte de sous-location liant le locataire au sous-locataire. Toutefois, cette disposition n’étant pas d’ordre public, elle peut être écartée par la simple volonté des parties lors de la rédaction du bail ou lors de la notification de la demande. Celles-ci expriment alors clairement leur renonciation à cette disposition.

Cette mesure a pour objectif de rendre totalement transparente la relation entre le propriétaire du local, qui n’a choisi en définitive que son preneur en signant un bail commercial avec lui, et le titulaire du contrat de sous-location choisi quant à lui par son locataire. Par sa participation à l’acte, en cas de conflit, le bailleur ne sera pas en mesure de prétendre que les accords de la sous-location du bureaux ne lui sont pas opposables.

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3. Le bail de sous-location de bureaux ne peut accorder plus de droits et d’obligations que celui du locataire principal

Dans une sous-location, le locataire principal devient le bailleur de la société avec laquelle il signe un contrat dont l’objet est la mise en location d’un espace qu’il loue lui-même à une tierce personne. Pour cette raison, les droits qu’il confère au sous-locataire ne peuvent être plus importants que ceux dont il bénéficie dans le bail principal. Ainsi, qu’il s’agisse de la durée du bail, du montant du loyer ou encore des services et prestations dont il bénéficie, ceux-ci ne peuvent être supérieurs à ceux prévus dans son propre bail.

4. Le locataire principal reste responsable envers le bailleur des actions du sous-locataire

La signature d’un contrat de sous-location de bureau ne modifie en rien les rapports précédemment instaurés entre le propriétaire et le locataire principal. Ce dernier reste redevable de ses obligations quand bien même une partie de celles-ci ont été prises en charge par l’entreprise sous-locataire. Parallèlement, il n’existe aucun lien de droit entre le bailleur et le sous locataire. Toutefois, ce dernier peut être poursuivi en paiement du loyer principal par le bailleur en cas de défaillance du locataire, mais seulement dans la limite de son propre loyer.

Cette absence de lien juridique fait que le locataire est le seul intermédiaire entre le bailleur et sous-locataire en ce qui concerne l’exécution (ou non-exécution) du bail, y compris en cas de départ ou défaut de paiement.

5. La sous-location de bureau modifie le droit au renouvellement du bail

Le régime protecteur des baux commerciaux est principalement axé sur la question du renouvellement du bail. Or, en cas de sous-location totale, le locataire perd le droit au renouvellement dont il bénéficie éventuellement dans son propre bail. La raison est due au fait qu’il n’exploite plus de fonds de commerce qui est le fondement de cette protection. Il peut toutefois réclamer ce droit en cas de sous-location partielle grâce à laquelle il continue à occuper les locaux.

L’article L 145-32 du code du commerce prévoit expressément le droit du sous-locataire à demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure où lui-même dispose de ce droit auprès du bailleur. Dès lors, au moment de la signature du bail renouvelé, le propriétaire doit à nouveau participer à l’acte. De ce fait, en cas de renouvellement sans que celui-ci n’ait été appelé à signer le bail, le contrat de sous-location ainsi renouvelé ne lui est pas opposable.

Par ailleurs, le sous-locataire peut solliciter le renouvellement de son contrat directement auprès du propriétaire si les 4 conditions suivantes sont remplies :

• En cas de cessation du bail principal
• La sous-location est régulière
• Les locaux loués sont matériellement divisés
• La demande de renouvellement a été formulée

Il pourra alors obtenir une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement.

Conclusion

Pour certaines entreprises, la recherche d’un bureau ou d’un local pour implanter leur activité à des coûts raisonnables peut rapidement s’avérer compliquée. Certaines d’entre elles, notamment les plus petites ou celles qui se situent en phase de lancement, se retrouvent dans des situations de blocage, comment cela peut être facilement le cas à Paris. Pour ces professionnels, la sous-location de bureau est une excellente alternative qui, outre d’être intéressante sur le plan financier, est réglementée afin d’encadrer correctement les accords et de faire bénéficier aux sous-locataires d’une protection équivalente à celle du locataire principal. Il n’en demeure pas moins que le recours à un broker en immobilier d’entreprise est fortement conseillé afin de vous accompagner dans votre recherche et de trouver l’espace parfaitement adapté à vos besoins.

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