19/11/2021
Sous-location
On vous le dit souvent, les bureaux représentent le deuxième poste de coût dans une entreprise. Ainsi bien choisir où installer son entreprise est un choix stratégique. Mais avant de penser à la localisation, un autre aspect est parfois sous-estimé : quel type de bail est le plus adapté à mon entreprise ?
Selon votre structure et votre vitesse de développement, la réponse sera évidemment différente. Si vous anticipez une croissance dynamique de vos effectifs, les baux classiques peuvent se révéler trop rigides dans le temps. Dans ce cas, la sous-location de bureaux peut être une solution plus adaptée.
Contrairement à certaines idées reçues, la sous-location de bureaux n'est pas une pratique à la marge utilisée par des entreprises en difficulté, mais une solution qui peut présenter de nombreux avantages, notamment de certaines phases de leur activité. Dans cet article, on vous explique dans quels cas il est plus intéressant de sous-louer vos futurs bureaux.
En quoi consiste exactement la sous-location de bureaux pour une entreprise ? Il s’agit pour un professionnel de louer des locaux, partiellement ou en totalité, à un autre professionnel sans en être le propriétaire mais en sa qualité de locataire.
Cette pratique est encadrée par la loi selon les principes suivants :
La pandémie du Covid a directement impacté le rapport des entreprises avec les locaux qu’elles exploitent pour leur activité. La démocratisation du télétravail et du flex office est venue se greffer aux questions déjà latentes relatives au souhait des entreprises de faire des économies. Par conséquent, la location de bureaux devient plus flexible dans son usage et plus souple dans sa formalisation contractuelle. Les surfaces sont alors aménagées pour laisser plus de place aux espaces de coworking et les baux de courte durée sont privilégiés.
Sous-louer les bureaux que vous envisagez d’occuper pour exercer votre activité présente des avantages certains dans de nombreux cas, deux en particulier. Certes, on pense souvent à la sous-location pour le bureau que l’on quitte afin de ne pas payer son loyer jusqu’à la prochaine échéance triennale du bail. Mais cela n’est pas le seul contexte où elle est utile.
Si vous êtes une startup qui souhaite lancer son activité, la première année sera très certainement une période d’observation pendant laquelle vous allez tester votre budget. Dans ces conditions, il n'est en générale, pas conseillé d'opter pour un bail commercial qui vous engage pour une durée d'au minimum 3 ans. En effet, peut-être que le local que vous allez louer les 12 premiers mois aura un montant de loyer trop lourd. La sous-location permet alors de ne s’engager que sur quelques mois et d’aviser pour la suite. En cas de sous-location partielle, cela peut-être également un bon moyen de créer des synergies avec votre colocataire.
D’un autre côté, votre entreprise peut se trouver dans une phase évolutive favorable pendant laquelle votre masse salariale augmente. Il n'est pas rare de voir des entreprises en croissance passer d'une solution comme le coworking à la sous-location. En effet, bien que très flexible, les solutions de prestations de services comme coworking coûtent généralement plus cher que le bail commercial. La sous-location apparaît donc comme un bon intermédiaire en offrant les conditions financières d'un bail commercial et la flexibilité en plus.
En cas de sous-location irrégulière, le sous-locataire illégitime ne bénéficie pas notamment de la protection du bail commercial et le locataire principal peut être condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.
Comme vu précédemment, l’accord du bailleur ne se préjuge pas car il peut être refusé. Cependant, si le propriétaire concourt à l’acte, il a un droit de regard sur son contenu. Cette démarche doit être effectuée par le locataire.
C’est le locataire principal qui a la charge de la rédaction du contrat de sous-location. Il est donc important de vérifier que certaines informations y apparaissent, telles que :
Celle-ci est librement fixée entre les parties mais ne peut excéder celle du bail initial signé entre bailleur et locataire. A défaut de mention, le contrat de sous-location sera de même durée.
Si les bureaux sous-loués ne le sont pas en totalité de telle manière à créer un espace de coworking, il est fortement conseillé de détailler les surfaces et/ou les salles qui seront occupées par le sous-locataire et objet du bail.
Selon le budget que vous avez prédéfini, le loyer convenu avec le locataire principal doit être clairement noté sur le bail, étant précisé que son montant ne peut excéder le loyer initial prévu avec le bailleur.
Afin d’éviter les mésententes avec votre « locataire bailleur », pensez également à déterminer vos besoins pour l’occupation des locaux : nombre de postes, de salles de réunion, cuisines, etc.
Pour vous aider dans votre recherche et trouver les bureaux en sous-location qui vous correspondent, il est judicieux d’avoir recours à un professionnel de l’immobilier d’entreprise.
Il est en effet à même de vous proposer une prestation de service plutôt qu’un bail commercial classique afin de répondre à vos besoins de flexibilité et de rapidité. Sa connaissance du marché est un réel atout.
Que ce soit à Paris ou en région, le constat est le même : la conjoncture économique actuelle conduit les professionnels à plus de souplesse dans leur manière de gérer leur activité. Dans ce contexte en pleine mutation, la sous-location de bureaux répond parfaitement aux nouvelles attentes des entreprises. Mais elle contribue également à créer de nouvelles habitudes de travail telles que la création d’un réseau lorsque les sous-locataires choisissent de partager les locaux avec d’autres professionnels d’un même secteur.
Head of sales & Associé @Spliit
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Cofondateur & Directeur général @Spliit