Sous-location d’un bail dérogatoire : comment ça marche ?

Le bail dérogatoire ou bail précaire est un contrat de location conclu sur une courte durée pour l’usage de bureaux ou d’un local commercial. Ce bail précaire ne peut excéder 36 mois. En cela, il se distingue des baux traditionnellement utilisés comme le bail commercial ou le bail professionnel. Contrat de courte durée, peut-il néanmoins faire l’objet d’une sous-location ? Pourquoi sous-louer un bail dérogatoire ? Comment ça marche ? Voici tout ce que vous devez savoir de la sous-location d’un bail dérogatoire. 

1. Pourquoi sous-louer un bail dérogatoire ? 🤔

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La sous-location d'un bail dérogatoire permet au locataire principal de mettre à la disposition d’un sous-locataire tout ou une partie des locaux qu'il loue en échange d'un loyer. Mais attention : la sous-location doit préalablement être autorisée par le propriétaire bailleur !

Conçu comme un bail à essai, le bail dérogatoire est bien souvent le préalable à un bail de plus longue durée. Le professionnel souhaite par exemple tester un emplacement avant de conclure un bail commercial ou un bail de bureaux. Mais comment faire s’il trouve l’emplacement commercial idéal avant le terme du bail dérogatoire ? 

Selon l’article L 145-5 du Code de commerce, les parties ne peuvent en principe résilier le contrat de bail précaire avant son terme. Une clause de résiliation anticipée négociée peut toutefois être négociée entre le bailleur et le preneur. Mais en dehors de ce cas, le locataire est tenu de verser tous ses loyers en respectant son engagement contractuel jusqu’à son terme. La sous-location est donc un moyen de contourner l’impossible résiliation ! Elle permet au locataire de pouvoir régler son loyer sans perte s'il quitte le local de façon anticipée.

2. Comment fonctionne la sous-location d'un bail dérogatoire ? 🤝

L’accord formel du bailleur 

Comme en matière de baux commerciaux, la sous-location du bail dérogatoire doit être autorisée par le bailleur. Le locataire doit donc en premier lieu l’informer de son intention de sous-louer, des conditions de la sous-location et de l’identité du sous-locataire. L’information se fait par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Le bailleur dispose alors de 15 jours pour répondre.

Le preneur doit informer le bailleur même si la sous-location est autorisée par le contrat initial. Il n'y a alors pas besoin d'un concours supplémentaire du propriétaire. Mais il peut néanmoins intervenir pour stipuler des conditions spécifiques comme l'approbation préalable du sous-locataire ou la révision des termes financiers. 

L’autorisation du bailleur peut être écrite ou tacite. Elle résulte alors d'une attitude claire et non équivoque du bailleur. C’est le cas de l’autorisation donnée par le bailleur au sous-locataire de réaliser des travaux. Mais le silence du bailleur vaut également accord pour la sous-location. 

Le contenu du contrat de sous-location du bail dérogatoire

Signé entre le locataire principal et le sous-locataire, le contrat de sous-location doit contenir les éléments suivants :

• Descriptif et affectation (activité autorisée) des locaux ;
• Loyer de la sous-location ;
• Durée de la sous-location (en fonction du temps restant à courir pour le bail principal) ;
• Répartition des charges entre le locataire et le sous-locataire ;
• Règles de responsabilités du sous-locataire et du locataire à l'égard du bailleur.

Le loyer de la sous-location du bail dérogatoire ne peut pas excéder le loyer principal. Il peut parfois demander une majoration du loyer à son locataire lorsque le montant de la sous-location est supérieur au montant du contrat principal. Le bailleur dispose d'un délai de 2 ans pour réclamer une révision du loyer à compter du jour où il a connaissance du prix de la sous-location. Notons que le sous-locataire peut obtenir une quittance de loyer auprès du locataire principal et non du bailleur, puisqu’il n’existe aucun lien direct entre le bailleur et le sous-locataire.

La sous-location peut reprendre la répartition des charges prévues au contrat principal, concernant les frais d'entretien, les taxes foncières, les coûts de gestion, etc. Elle peut aussi résulter d’une négociation spécifique entre le locataire principal et le sous-locataire.

Les obligations du locataire principal et du sous-locataire 

Le locataire principal doit respecter les conditions du contrat de bail dérogatoire qu'il a conclu avec le bailleur. Il doit donc verser son loyer au bailleur et s’assurer du respect des conditions du contrat comme l’affectation des locaux et son bon entretien par le sous-locataire. En cas de détérioration du local, le bailleur peut donc lui demander réparation.

De son côté, le sous-locataire doit verser son loyer au locataire principal. Toutefois, lorsque le propriétaire n'a pas été payé par son preneur principal, il peut demander au sous-locataire le paiement direct du montant de la sous-location.

3. Renouvellement ou résiliation de la sous-location d’un bail dérogatoire 🔁

Renouvellement ou résiliation de la sous-location d’un bail dérogatoire en cours

Sauf clause de résiliation anticipée, le bailleur ne peut pas donner congé au locataire avant l'échéance du bail. Le locataire peut quant à lui donner un congé anticipé, mais il reste redevable des loyers dus pendant toute la durée du bail. Par extension, la sous-location du bail dérogatoire peut donc être renouvelée jusqu’à l’expiration du bail en court. Sa résiliation dépend en revanche des termes du contrat conclu entre le locataire principal et le sous-locataire. 

Renouvellement ou résiliation de la sous-location d’un bail dérogatoire terminé

Au terme du bail précaire, le preneur doit normalement quitter les lieux sans droit au renouvellement. La pratique exclut toute tacite reconduction du bail précaire. Lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l'expiration du bail sans opposition du bailleur, le contrat est donc requalifié en bail commercial ou professionnel avec son statut spécifique. Dans l’hypothèse où le bail principal s’arrête, la sous-location prend donc fin également sans possibilité de renouvellement. Dans l’hypothèse où le contrat est poursuivi en qualité de bail 3/6/9 ou professionnel, il convient de vérifier si la sous-location est possible.