Comment rompre un bail professionnel ? 3 essentiels à savoir

1- Le bail professionnel : un contrat plus souple que la location commerciale

Le bail commercial engage les parties pour une durée minimale de 9 ans et ouvre un droit au renouvellement au profit du locataire. L’entreprise commerciale a besoin de cette stabilité juridique, favorable au développement de son activité. Elle apporte cependant son lot de contraintes pour les parties au contrat. Le régime du bail commercial est très protecteur pour le locataire, mais il manque parfois de souplesse pour le bailleur. La loi autorise ainsi le locataire à résilier le bail sans motif à l'expiration de chaque période triennale. Mais il n’en est pas de même pour le bailleur commercial, sauf dans certains cas précis prévus par la loi.

À l’inverse, le bail professionnel se caractérise par une grande souplesse. Attention toutefois car il concerne seulement les professions libérales et ne peut s’appliquer aux activités commerciales ! Le bail professionnel abrite généralement des professions réglementées, comme les avocats, vétérinaires, architectes ou médecins, et des professions non réglementées, comme les consultants en marketing ou en gestion. Il se distingue principalement du bail commercial par sa durée plus courte et l’absence de droit au renouvellement. Il offre ainsi plus de liberté aux parties pour rompre le contrat.

2- Le droit du locataire de rompre un bail professionnel à tout moment

S’il est plus libre que le propriétaire, le preneur d’un bail commercial est néanmoins contraint de respecter le principe de la résiliation triennale. À l’inverse, le contrat de bail professionnel permet au locataire de résilier le contrat à tout moment, sans motif spécifique ni justification. 

Il doit en revanche en informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice, en respectant un préavis de 6 mois. Aucune clause contractuelle contraire ne peut déroger au droit de résiliation du locataire d’un bail professionnel. C’est une disposition d’ordre public. 

3- Le droit pour le bailleur de rompre un bail professionnel

Principe de résiliation par le bailleur du contrat de bail professionnel

Le bailleur professionnel est plus libre que le bailleur commercial quant à la rupture du contrat. Il n’y a ni droit au renouvellement, ni indemnité d’éviction comme dans un bail commercial ! Le propriétaire peut ainsi librement mettre fin au bail professionnel à son échéance sans être tenu de justifier d’un motif spécifique. Le bailleur doit simplement donner congé au locataire par lettre recommandée, 6 mois avant la fin du contrat. De même, lorsqu’il récupère le local dans une optique de vente, le locataire ne dispose d’aucun droit de préemption, sauf dans le cas d’un bail mixte mêlant entreprise et habitation. 

Action de la clause résolutoire 

Lorsque le contrat contient une clause résolutoire, le bailleur peut invoquer la résiliation automatique de plein droit et sans préavis du bail professionnel. Elle permet d’obtenir l’éviction du locataire sans avoir recours à la justice lorsque le locataire manque à ses obligations contractuelles : défaut de paiement du loyer, dégradation des locaux, etc. La clause suppose une mise en demeure préalable du bailleur. Lorsqu’elle reste infructueuse, il suffit de faire constater le jeu de la clause résolutoire afin d’obtenir un titre exécutoire pour expulser le locataire et récupérer le montant des loyers impayés. 

Résiliation judiciaire pour manquement contractuel

Sans clause résolutoire, le bailleur peut aussi mettre fin à tout moment au contrat dans le cas d’un manquement du locataire à ses obligations. Il doit alors poursuivre en justice la résiliation judiciaire du bail professionnel devant le tribunal d’instance de situation du local. Il peut ainsi justifier d’un défaut de paiement après un commandement infructueux ou de toute autre faute locative. Mais, le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation souverain sur les manquements du locataire. 

La résiliation judiciaire du bail professionnel concerne généralement : 

• Le défaut répété du paiement du loyer ;
• La violation du règlement de copropriété ;
• Le changement de la destination des locaux sans accord du propriétaire ;
• L’exercice d’une activité non-autorisée ;
• La sous-location non autorisée ;
• Le refus d’entretien et de travaux essentiels.

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