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4 différences majeures entre bail professionnel et bail commercial

Comment faire la différence entre un bail professionnel et un bail commercial ? Le choix entre ces contrats de location est avant tout dicté par l’activité exercée dans votre entreprise. Le premier est indiqué pour l’exercice d’une activité professionnelle libérale. Le second concerne un usage commercial. Chacun de ces baux présente ses avantages, l’un étant plus souple, l’autre étant plus protecteur. Zoom sur les différences majeures entre bail professionnel et bail commercial.

 

Vous souhaitez tout savoir sur les contrats de location de bureaux ? Voici un article complet pour être à la pointe du sujet ! 

 

1. Bail commercial et professionnel : des baux distincts pour des activités différentes 

 

 Le bail commercial pour les activités commerciales 

 

Le contrat de bail commercial permet de louer un local exploité pour un fonds commercial, industriel ou artisanal. Il engage les parties sur une durée de 9 ans. Aussi appelé bail 3/6/9, le bail commercial offre un statut protecteur au locataire : un loyer plafonné, un droit de renouvellement, une possibilité de résiliation triennale au bout de 3, 6 et 9 ans. Le locataire peut également réaliser une cession de son droit au bail.

Découvrez les 3 éléments clés de négociation d'un bail commercial.

 

Le bail professionnel pour les activités libérales et non-commerciales 

 

Le bail professionnel concerne les entreprises qui exercent une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Il s’agit principalement de professions libérales réglementées comme les avocats, notaires, experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, ou non réglementées comme les consultants dans divers domaines (marketing, gestion). Le contrat de bail peut être librement rédigé par les deux parties ou par un professionnel du droit. Il est en revanche obligatoirement établi par acte notarié s’il est conclu pour une durée supérieure à 12 ans.

 

2. Une durée de contrat plus longue pour le bail commercial  

 

Le bail professionnel est assez souple puisqu’il engage les parties pour une durée minimale est de 6 ans. À l’inverse, le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Cette différence de durée se justifie notamment par la nature des activités exercées par le locataire. 

Par définition, le commerçant développe une clientèle qui est très attachée au secteur géographique. C’est le cas par exemple d’une boulangerie ou d’un restaurant de quartier. À l’inverse, la clientèle libérale est plus attachée au professionnel et n’hésite pas à se déplacer pour le suivre s’il change d’emplacement.

 

Signature d'un bail professionnel

 

3. Un droit de renouvellement protecteur pour le bail commercial

 

Le bail commercial offre au locataire un droit au renouvellement. Cela garantit à l’exploitant d’une activité commerciale le maintien dans les lieux à l’issue du contrat de location. Le propriétaire peut toutefois refuser le renouvellement du bail moyennant une indemnité d’éviction

Le bail professionnel offre un régime moins protecteur puisque le bailleur a la possibilité de mettre fin au contrat à l’expiration de sa durée sans justification et sans contrepartie financière. Il doit néanmoins informer le locataire en respectant un préavis de 6 mois avant l’expiration du bail. Le bailleur peut aussi modifier le montant du loyer ou l’indice de révision, en notifiant le locataire dans le même délai. Lorsque le locataire n’accepte pas les nouvelles conditions, le contrat n’est pas renouvelé à son terme.

 

4. Des conditions de résiliation différentes

 

Résiliation anticipée ouverte au locataire

Le locataire professionnel peut mettre fin au bail à tout moment. Il doit ainsi adresser au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte de commissaire de justice en respectant un préavis de 6 mois. Il n’est redevable d’aucune compensation financière ni justification. Et aucune clause ne peut déroger à ce droit. De son côté, le locataire commercial peut résilier le bail par anticipation seulement à l’issue des périodes triennales.

 

Le bailleur professionnel ou commercial peut également mettre fin au contrat à tout moment en cas de manquement du locataire envers ses obligations. Si le contrat dispose d’une clause résolutoire, le bailleur peut résilier le bail de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou de dégradation des locaux. À défaut, le bailleur peut demander la résiliation du contrat en justice. 

 

Résiliation en fin de contrat ouverte au bailleur

 

La résiliation en fin de contrat est acquise au loueur pour les 2 baux. Pour la location professionnelle, il suffit de respecter un préavis de 6 mois avant le terme du contrat et d’en notifier le locataire sans aucune justification et sans indemnité. Pour la location commerciale, la résiliation résulte d’un congé portant refus de renouvellement à l’échéance du contrat. Il doit être signifié 6 mois avant le terme.

 

Notons toutefois que le loueur commercial peut par exception exercer une reprise anticipée du local justifiée par :

  • Des travaux de restauration ;
  • La démolition pour immeuble insalubre ;
  • Des travaux de reconstruction ou création d’une surélévation ;
  • Une transformation des locaux pour un usage d'habitation.

 

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Synthèse des principales différences entre un bail professionnel et un bail commercial : 

 Bail professionnelBail commercial
Activités distinctesProfession libérale réglementée ou non

Activités commerciales, industrielles et artisanales

 

Option possible pour les activités non commerciales 

 

Durée du contrat

6 ans minimum

 

Durée indéterminée interdite

9 ans minimum

 

Durée indéterminée

 

Droit au renouvellement du bailPas de droit au renouvellement

Disposition d’ordre public 

 

Demande formulée dans les 6 mois précédents l’expiration du bail

 

Indemnité d’éviction

 

Résiliation anticipée par le locataire

Résiliation à tout moment

 

Préavis de 6 mois 

 

Résiliation triennale

 

Peut être interdite pour les baux de plus de 9 ans

 

Résiliation anticipée par le bailleurInterdite

Possible dans des cas limités à l’issue de chaque période triennale

 

Indemnité d’éviction

 

Sous-location par le locatairePossible sauf si clause contraire

Impossible sauf mention contraire du bail ou du bailleur

 

Cession du bail par le locatairePossible sauf si clause contraire

Possible

 

Le bail ne s’y opposer lorsqu’elle est englobée dans la cession du fonds.

 

 

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