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Comment résilier un bail commercial avant son terme ?

La spécificité du bail commercial est de fonctionner par périodes triennales. Également appelé bail 3 6 9, ce contrat engage les parties pour une durée minimale de 9 ans et ouvre un droit au renouvellement. Les locataires apprécient tout particulièrement cette stabilité juridique, favorable au développement de leur business. Mais il peut arriver que les parties aient intérêt à mettre fin au contrat plus tôt que prévu. Comment résilier un bail commercial avant son terme ? Quelles solutions pour vous libérer des obligations locatives ? Quelles formalités ? On vous guide !

 

1. Résilier son bail commercial au terme de chaque période triennale 

 

Le bail commercial se caractérise par un droit de résiliation anticipée, acquis au locataire à l’expiration de chaque période triennale. Il est régi par l'article L.145-9 du Code de commerce. La loi autorise ainsi le locataire à résilier le bail sans motif, à l'expiration de chaque période de 3 ans du contrat.

Le preneur doit alors donner son congé au propriétaire, soit au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception, soit au moyen d’un acte de commissaire de justice (anciennement huissier). Le congé est adressé au moins 6 mois avant la date du départ, dans le respect du délai de préavis fixé dans le contrat. Attention toutefois aux baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans qui peuvent contenir une clause interdisant la résiliation triennale.

En principe, le loueur ne peut pas résilier le bail commercial avant son terme. Par exception, la loi l’autorise à exercer un droit de reprise anticipée lorsqu’il justifie d’un motif bien précis :

Exécution de travaux de restauration immobilière ;

  • Démolition pour immeuble insalubre ;
  • Travaux de reconstruction ou création d’une surélévation ;
  • Transformation des locaux pour un usage d'habitation.

Le bailleur doit alors donner son congé au locataire 6 mois avant la date de prise d'effet, par acte de commissaire de justice (huissier). La résiliation peut ouvrir droit au droit au versement d’une indemnité d’éviction au locataire, afin de compenser la perte d’un élément fondamental pour l’entreprise. Elle doit permettre la création rapide d'un nouveau business.

 

Comment résilier un bail commercial avant son terme

 

2. Les solutions pour résilier son bail commercial en dehors des échéances triennales. 

 

La clause résolutoire 

La résiliation de la location peut résulter d’une clause résolutoire prévue au contrat. Cette clause prévoit une résiliation automatique, de plein droit, en cas de manquement par le locataire à ses obligations contractuelles. C’est le cas notamment lorsque le bailleur constate un défaut de paiement du loyer ou une dégradation des locaux. Le locataire perd alors son droit d’occupation du local et peut être expulsé sans préavis. Durant la négociation de votre bail commercial, la plus grande vigilance est donc recommandée pour la rédaction de cette clause qui n’est pas anodine.

La résiliation judiciaire devant le tribunal

Il est fréquent de voir une location commerciale remise en cause par une procédure judiciaire. Le locataire peut ainsi faire appel à un avocat pour former une action en justice lorsqu'il se heurte au refus du bailleur de réaliser des travaux indispensables à la jouissance du bien. De même, le propriétaire peut se prévaloir d’une faute du locataire pour obtenir son éviction. En pratique, il peut se fonder sur un défaut de paiement du loyer, mais aussi sur la violation du règlement de copropriété ou l’exercice d’une activité non autorisée. La partie concernée forme une contestation devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. C’est parfois la seule issue pour mettre fin à une relation contractuelle déséquilibrée, avant d’user d’un refus de renouvellement du bail.

La résolution amiable

Le locataire et le propriétaire peuvent convenir d’une résolution amiable à tout moment au cours du contrat de bail. Elle n'exige pas de formalisme juridique particulier, mais un écrit est indispensable pour faire preuve en cas de désaccord. Si les parties sont libres de négocier les conditions de leur rupture contractuelle, l’intervention d’un conseil en immobilier d'entreprises peut être pertinente pour faire valoir leurs droits respectifs. Le locataire à l’initiative de la rupture peut être amené à verser au bailleur une indemnité fixée en fonction du temps restant au contrat initial. De même, le bailleur peut verser une indemnité au locataire pour compenser la perte de clientèle et la mise en danger de son business.

 

3. Notre conseil : opter pour la recherche d’un successeur

 

En dehors des hypothèses précédentes, pas toujours envisageables, le plus simple pour résilier un bail par anticipation reste d’actionner la résiliation triennale. Mais lorsque l’expiration du délai de 3 ans est encore lointaine et que le besoin se fait sentir de déménager rapidement pour dynamiser votre entreprise, vous pouvez également opter pour la recherche d’un successeur.

Besoin de s’adapter à une croissance plus rapide que celle planifiée, sous-estimation du volume nécessaire pour son activité, opportunité de business à saisir… Il est fréquent qu’une entreprise ait besoin de déménager plus vite que prévu. Pour mettre un terme à son contrat, le preneur peut adresser une lettre de demande au propriétaire pour l’autoriser à rechercher un successeur. La cession de bail est fréquente, surtout à Paris où la création d’entreprise va bon train. Elle transfère au remplaçant le droit de se maintenir dans le local vis-à-vis du bailleur. Le contrat de bail est alors poursuivi aux conditions initiales, seule l’identité du locataire change.

Le locataire peut faire appel à un conseiller en immobilier d’entreprises afin de sélectionner rapidement le meilleur candidat. Grâce à un outil innovant, Spliit guide ses clients sur le marché immobilier de l’entreprise à Paris et facilite leurs formalités. Il s’occupe par exemple de trouver un successeur gratuitement en plus de vous accompagner sur la recherche de nouveaux bureaux. Profitez d’un accompagnement personnalisé, d’une connaissance pointue du secteur et d’une sélection de produits d’exception, le tout avec des honoraires divisés par 2 ! Pour la création d’une entreprise et pour la gestion de vos baux commerciaux, contactez nos experts !

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