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Le bail commercial 3/6/9, tous nos conseils pour vous rendre votre flexibilité !
Le bail commercial 3/6/9 est ‘rigide’ pour protéger les locataires !
Selon le droit français et plus précisément le Code du Commerce, le bail commercial 3/6/9 est un contrat de location qui concerne les activités commerciales, artisanales ou industrielles et a pour objectif de mettre à disposition un local commercial en contrepartie du paiement d’un loyer. Il régit les obligations et les droits des deux parties au contrat : le propriétaire, appelé bailleur et le locataire, appelé preneur. Si les locataires pensent de plus en plus qu’il est trop ‘rigide’, c’est en réalité pour les protéger. Le locataire est le seul à pouvoir dénoncer son bail tous les 3 ans et ainsi déménager !
Quelle est la durée du bail commercial ?
La durée du bail commercial classique est impérativement fixée à 9 ans. Cette durée ne s’impose qu’au bailleur, qui doit payer une indemnité d’éviction en cas de résiliation du contrat de bail commercial. Le locataire a, lui, la possibilité de résilier son bail à chaque échéance triennale, c’est-à-dire tous les 3 ans, si cette condition a bien été notifiée dans son bail. La prise de congé d’un bail commercial doit souvent se faire 6 mois avant l’échéance. Le locataire peut s’engager sur une période plus longue, de 6 ans par exemple, sans bénéficier dans ce cas de la possibilité de de résiliation avant cette échéance. Cette condition est fréquente lorsque les locataires s’engagent sur des surfaces plus importantes et / ou en contrepartie d’une négociation plus avantageuse sur les conditions de prise à bail.
Que se passe-t-il à l’issue des 9 ans du bail commercial ?
Le bailleur a la possibilité de :
- – Proposer un renouvellement ou accepter le renouvellement du bail commercial demandé par son locataire
- – Refuser le renouvellement du contrat et accepter dans ce cas de payer une indemnité d’éviction à son locataire
- – Refuser le renouvellement du contrat pour un motif grave et légitime, ce qui lui permet d’être exempt du paiement de l’indemnité d’éviction
- L’indemnité du bailleur ne sera versée au locataire que si ce dernier est exempt de tout défaut de paiement de loyer et qu’il n’a manqué, pendant sa période de location, à aucune de ses obligations. Si aucune des Parties ne se positionne avant le terme des 9 ans du bail commercial, le contrat se poursuit tacitement pour une période indéterminée.
Mais devoir attendre une échéance triennale n’est pas forcément adaptée au projet de toutes les entreprises… De plus en plus, les attentes des responsables d’entreprise sont orientées flexibilité, souplesse et agilité. La difficulté de résiliation ou la prise de congé d’un bail commercial 3/6/9 devient alors vite une contrainte pour faire face à un pic d’activité ou réduire les coûts immobiliers. Nous invitons donc à suivre tous nos conseils pour retrouver toute votre agilité et rester pleinement concentrés sur votre activité.
1/ Trouver une extension pour votre activité à toute proximité de vos locaux
C’est du bon sens mais cette option n’est pas toujours évoquée lorsqu’on cherche à pousser les murs ou à réduire la voilure. L’intérêt de cette solution est de conserver le bail commercial principal jusqu’à sa prochaine échéance et de trouver une solution temporaire qui s’adapte aux besoins de l’entreprise. Cette solution implique de diviser les équipes et de doubler les coûts fixes si on s’engage sur des bureaux sans prestations de services. Dans le contexte d’extension, Spliit a un partenariat avec l’ensemble des acteurs du coworking, très présents désormais dans les centres des grandes métropoles. Nous vous conseillons vivement de choisir ce type de solution flexible, parfaitement adapté à une extension temporaire avec peu de soucis de gestion au quotidien grâce à des formules tous compris : mobilier, internet, ménage, accès à des espaces communs…
2/ Trouver un successeur qui reprend vos bureaux
Trouver un successeur, de quoi parlons-nous ? La mise en place d’une recherche de successeur est une solution qui vous permet de quitter vos locaux par anticipation, avant l’échéance de votre bail. En d’autres termes, vous devenez acteur de la recommercialisation de vos bureaux, aux conditions données par votre propriétaire, et vous recherchez une nouveau preneur pour vous succéder. Vous devez au préalable et obligatoirement contacter votre propriétaire pour obtenir ce droit et ce dernier doit vous communiquer l’ensemble des conditions de relocation. Vous mandatez ensuite un professionnel en immobilier d’entreprise qui s’occupera de rechercher pour vous un nouveau locataire. Tout cela, gratuitement, une première pour une agence en immobilier d’entreprise ! Précisons quand même que le nouveau locataire signe un nouveau bail commercial négocié avec le propriétaire et que les conditions accordées (gratuité de loyer, différentiel de loyer ou travaux de rénovation par exemple) sont généralement supportées par le locataire sortant. Cette solution est la plus évidente pour une entreprise qui doit sortir de son bail par anticipation mais elle implique nécessairement l’accompagnement d’une agence spécialisée et d’anticiper une certaine période pour mener à bien l’ensemble de ces démarches. Enfin, cette solution est également très dépendante de la santé du marché. Plus le marché est sous offreur, plus il est simple de retrouver un successeur.
3/ Prendre plus grand pour anticiper la croissance
Du bon sens mais qu’est-ce que cela implique ? Prendre plus grand implique forcément de gérer la surface non occupée et dans ce cas, de proposer les m2 en sous location. L’autorisation du propriétaire est une condition sine qua non et il peut tout à fait s’y opposer. Notre conseil : s’assurer lors de la signature du bail commercial que vous avez le droit de sous louer une partie de la surface, souvent limitée à 35/40% de la surface totale louée à des sociétés tiers. Le propriétaire souhaitera peut-être avoir son mot à dire sur la qualité du sous locataire qui occupera les bureaux mais pourra difficilement s’y opposer. Faites attention également aux clauses de votre contrat avec le bailleur sur le droit ou non de faire des travaux par votre sous-locataire.
Ce type de solution vous demandera cependant du temps. En effet, vous serez le responsable et gestionnaire de la sous-location. Vous devrez trouver un sous-locataire, créer le contrat de sous-location ou encore faire l’état des lieux d’entrée et de sortie. Il vous appartient dans ce cadre de trouver un sous locataire : une bonne entente est primordiale pour le bon fonctionnement de la sous-location. Spliit vous accompagne là encore dans cette démarche en vous proposant de mettre tous les moyens en place pour trouver le sous locataire idéal ! Combien ça coute ? 0€. Qui propose cela ? Aucune agence sauf Spliit qui souhaite rééquilibrer les usages en vous donnant plus de flexibilité.
Chez Spliit, nous vous accompagnons dans toutes ces démarches. Nous avons plus de 20 ans d’expérience en Immobilier d’Entreprise. Nous vous conseillerons avec sérieux, rigueur, convivialité et efficacité. Spliit propose une nouvelle approche de l’immobilier de bureaux, qui a pour volonté de redonner de la flexibilité aux locataires mais aussi une approche financière plus équilibrée. N’hésitez pas à nous contacter, nous nous engageons à vous répondre rapidement et à trouver une solution adaptée à vos besoins.