Comment réviser le loyer en bail commercial ? (coté locataire et bailleur)

1- La révision triennale du loyer du bail commercial

Le bail commercial classique repose sur un contrat dit 3/6/9. Le montant du loyer peut alors légalement être révisé tous les 3 ans, en fonction de l’évolution d’indices publiés par l’INSEE. La loi exige un délai minimum de 3 ans, mais aucun maximum. La demande peut donc intervenir au-delà des 3 ans après la date d’entrée dans les lieux ou la date de renouvellement du bail. La révision n’est pas automatique et doit être formulée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par l’intervention d’un commissaire de justice (ancien huissier de justice). 

La révision du loyer permet de tenir compte de l’évolution des prix à la consommation et des prix de la construction neuve. Elle est en principe plafonnée, c'est-à-dire qu'elle ne peut pas dépasser la variation de l'indice INSEE de référence :

• L’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les baux concernant les activités commerciales et artisanales ;
• L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les contrats concernant les activités libérales (avocats, médecins), la location de bureaux ou les entrepôts logistiques.

Le montant du loyer est alors recalculé dans le respect du plafonnement, en multipliant le loyer de l’année en cours par le rapport entre le dernier indice de référence connu et celui en cours au moment de la signature du bail commercial. Voyons par exemple pour un loyer de 700 € signé en 2019 et un ILC de 115,21 au 2e trimestre 2019 puis 123,65 au 2e trimestre 2022. La première révision triennale sera calculée comme il suit : 700 € x (123,65/115,21) = 652,21 €. Pour la seconde révision triennale, on se basera ensuite sur le montant du loyer révisé en 2022.

Le droit au déplafonnement du loyer

Dans certains cas, le bailleur peut cependant justifier d’une augmentation de loyer déplafonnée. Le loyer commercial doit alors être estimé à la valeur locative du bien, comme le préconise l’article L.145-33 du Code de commerce. Celle-ci est fonction de plusieurs critères tenant principalement aux caractéristiques du local, à la destination des lieux, aux obligations des parties et aux facteurs locaux de commercialité.

Comme lors du renouvellement, le loyer peut notamment faire l’objet d’une correction en cours de bail pour tenir compte d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. Cette notion, à la fois économique et juridique, tend à mesurer l’attrait des environs du local commercial pour en évaluer la valeur potentielle. Lorsque la modification entraîne une variation de plus de 10 % de la valeur locative, à la hausse comme à la baisse, elle justifie un déplafonnement. Cela peut notamment être le cas lors d’une augmentation significative de la population, de la création de nouvelles voies de circulation, rues piétonnes ou de transports en commun. Le bailleur peut ainsi s’appuyer sur une modification majeure dans l’environnement pour justifier d’une incidence favorable sur l'activité commerciale du locataire (hausse de fréquentation et de chiffre d'affaires) et donc une augmentation de loyer consécutive. Il peut en être de même dans le cas d’une déspécialisation, c’est-à-dire un changement d’activité qui affecte significativement la valeur locative du local commercial.

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2- La révision conventionnelle du loyer par le jeu de la clause d’échelle mobile

Indexation automatique du loyer commercial

Les parties peuvent convenir d’une indexation automatique du loyer du bail commercial lors de la signature du contrat. Pour cela, elles s’entendent sur une clause d’échelle mobile. Le contrat prévoit alors une révision automatique, généralement selon une périodicité annuelle. Les parties conviennent également d’un indice de référence pour le calcul du loyer : l’ILC, l’ILAT ou l’ICC. En tant que propriétaire, vous pouvez par exemple choisir d’indexer le loyer sur le chiffre d’affaires de votre locataire. En conséquence, le montant du loyer est amené à varier selon les résultats d’activité du commerçant. 

La clause d’échelle mobile facilite les démarches puisqu’elle évite au bailleur de faire une demande auprès de son locataire pour pouvoir indexer son loyer. Elle indique que le loyer est automatiquement recalculé à la hausse ou à la baisse, à date précise, selon l’indice choisi. Le preneur peut d’ailleurs s’appuyer sur son effet rétroactif pour réclamer au propriétaire un trop-perçu de loyer.

Déplafonnement du loyer indexé

Selon l’article L.145-39 du Code de commerce, issu de la loi Pinel de 2014, la révision du loyer peut aussi avoir lieu à chaque fois que le calcul d’une indexation choisie par les parties provoque une variation de plus de 25% par rapport au loyer précédent. L’une ou l’autre partie peut demander la révision immédiate du loyer à la valeur locative. 

Le loyer peut ainsi faire l’objet d’une correction. Dans ce cas, le nouveau loyer est basé sur la valeur locative, excluant le plafonnement, et se substitue au prix initial. Attention cependant, car la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à une augmentation supérieure à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. La modification doit donc s’appliquer progressivement, en respectant un palier de 10 % par an. 

3- Que faire en cas de désaccord sur la révision du loyer commercial ?

En cas de désaccord, le juge des loyers commerciaux est compétent pour connaître de la fixation du loyer révisé. Selon l’article L.145-60 du Code de commerce, cette action judiciaire doit être intentée dans un délai de deux ans à l’initiative de l’une des parties. Elle repose sur un formalisme strict et implique l’intervention d’avocats.

Les parties peuvent également fonder leur demande sur l’article 1195 du Code civil, issu de l’Ordonnance n°2016-31 du 10 février 2016, portant réforme du droit des contrats. Il crée un régime général de révision du contrat qui s’applique automatiquement à tous les nouveaux baux commerciaux et les renouvellements conclus depuis le 1er octobre 2016, sauf renonciation expresse des parties. Cela permet de réviser l’ensemble du contrat dès lors qu’une modification des circonstances, imprévisible lors de la conclusion du bail, rend son exécution excessivement onéreuse pour l’une des parties.

Ces actions peuvent aboutir à une révision juridique du loyer du bail commercial, parfois défavorable au bailleur. Pour éviter autant que possible cette immixtion du juge dans la relation contractuelle et des frais d’avocats supplémentaires, il est indispensable de bien préparer son contrat de bail.  

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