Immeuble de rapport : définition, rentabilité et analyse pour investir dans l’immobilier d’entreprise

Qu'est-ce qu'un immeuble de rapport ?

Un immeuble détenu par un seul propriétaire

L’immeuble de rapport désigne un bâtiment entier détenu par un propriétaire dans le but de produire des revenus locatifs. Selon Action Logement, l’immeuble de rapport se définit comme l’achat de l’ensemble des lots d’un même immeuble par un seul investisseur.

À la différence d'un appartement isolé en copropriété, l’'immeuble de rapport, c’est donc :

• Un seul propriétaire immobilier ;
• Une gestion mutualisée avec une stratégie locative du bien dans son ensemble ;
• Des revenus locatifs qui reposent sur plusieurs lots plutôt que sur un unique bail.

Un immeuble résidentiel, professionnel ou mixte

L’immeuble de rapport peut prendre plusieurs formes :

• Un ensemble composé uniquement de logements ;
• Un immeuble avec des commerces en pied d'immeuble ;
• Un immeuble de bureaux et autres locaux professionnels ou médicaux ;
• Un immeuble mixte associant bureaux, commerces et habitations.

💡 Le point de vue de Spliit : Les immeubles mixtes sont de plus en plus recherchés dans les centres-villes. Pourtant, ils demandent une analyse spécifique. À chaque usage, son marché locatif avec sa logique de demande et ses propres baux. Un commerce ne se loue pas comme un bureau, et un bureau ne se loue pas comme un local médical.

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

L’investissement dans un immeuble de rapport s'inscrit généralement dans une stratégie patrimoniale à long terme. Il permet de mutualiser le risque locatif entre plusieurs lots et d’augmenter le potentiel de rendement par rapport à un seul bien isolé.

• Réduction du poids financier du risque de vacance locative, un risque moins élevé que lorsque l'investissement comprend un seul lot.
• Maîtrise totale de la gestion de l'immeuble avec des leviers de valorisation multiples : travaux, division, relocation à un loyer de marché ou repositionnement de certains lots.

⚠️ Attention au choix stratégique de l’immeuble pour la rentabilité du projet ! Un immeuble de rapport peut concentrer davantage de risques s'il est mal situé, mal entretenu ou exige trop de travaux d’entretien. Le risque est également accru lorsqu’il y a une forte dépendance face à un locataire unique avec une perte de tous les loyers en cas de défaillance ou de départ.

Comment calculer la rentabilité d'un immeuble de rapport ?

La rentabilité brute

La rentabilité brute est un premier indicateur simple à calculer avec la formule suivante :
Rentabilité brute \= loyers annuels hors charges / prix d'acquisition x 100

⚠️ La rentabilité brute donne un ordre de grandeur rapide, mais reste un chiffre insuffisant pour juger de la pertinence réelle d'un investissement.

La rentabilité nette

La rentabilité nette permet d’affiner le calcul en intégrant les charges non récupérables, la taxe foncière, l'assurance, les frais de gestion, le taux de vacance locative, l'entretien courant, les travaux et les frais de financement. À ce stade, un dossier peut révéler une rentabilité moins attractive que prévu.

La rentabilité nette-nette

🎯 On ajoute ici l'impact fiscal et le coût réel du financement pour obtenir l’indicateur le plus pertinent pour comparer plusieurs opportunités entre elles.

Les critères à analyser avant d'acheter un immeuble de rapport

L'emplacement de l’immeuble et son potentiel de rentabilité

Le bâtiment est-il capable d'attirer et de retenir des entreprises locataires sur la durée ? La ville, le quartier, l’accessibilité en transports en commun, la présence d’un parking, le dynamisme économique, la demande locative, l’environnement tertiaire ou commercial sont autant d'éléments qui entrent dans le potentiel de valorisation de l’immeuble de rapport.

Ce potentiel permet d’activer des leviers pour créer de la valeur au-delà de l’encaissement des loyers :

• Relocation à un loyer de marché ;
• Rénovation pour un changement d'usage ou une amélioration des services ;
• Division ou extension de la surface locative ;
• Repositionnement de l’immeuble en bureaux flexibles ou espaces opérés.

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L'état technique de l'immeuble : faire une estimation réaliste des travaux

Pour évaluer le montant des travaux à court ou moyens terme, on vérifie l’état et la conformité des éléments suivants :

• Toiture ;
• Façade ;
• Parties communes ;
• Chauffage et ventilation ;
• Électricité ;
• Performance énergétique ;
• Accessibilité.

Les baux et les locataires

On passe au peigne fin tous les éléments qui contribuent à la solidité réelle des revenus locatifs.

• Quel type de bail ? Bail commercial impliquant un droit au renouvellement et une révision du loyer, encadré par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, ou bail professionnel ?
• Quelle durée restante pour l’engagement du locataire ?
• Quel montant pour les loyers, l’indexation, le dépôt de garantie, la répartition des charges ?
• Y a-t-’il des loyers impayés ?
• Quel est le taux d'occupation ?
• Y a-t-’il une situation de dépendance à un locataire unique ?

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Quelle fiscalité pour un immeuble de rapport ?

L’incidence du mode de détention de l’investissement

La fiscalité d'un immeuble de rapport dépend tout d’abord du mode de détention de celui-ci.

• Investir en nom propre : les loyers sont imposés au barème progessif de l’IR, offrant ainsi la mise en place la plus simple, mais la moins optimisée fiscalement.
• Investir en SCI à l'IR : les loyers relèvent généralement des revenus fonciers. Ce régime permet assez peu de déduction : pas d’amortissement de l’immeuble et seulement quelques charges déductibles. En contrepartie, il est intéressant sur une détention lente, car il permet de bénéficier du régime de la plus-value immobilière des particuliers.
• Investir en SCI à l'IS : les loyers sont imposés à l’IS qui offre un barème plus intéressant pour les tranches élevées de revenus. L’amortissement de l’immeuble sur 25 à 40 ans permet alors de réduire fortement le revenu imposable. Un point de vigilance à la sortie néanmoins sur la plus-value et la double imposition.
• Investir en société commerciale : c’est à peu près le même fonctionnement que précédemment sur la base d’une société propriétaire du patrimoine immobilier et d’associés détenant des parts sociales sous forme d’action.

Le type de contrat de location de l’immeuble

Pour une location nue, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, selon deux régimes en fonction du montant des recettes (article 32 du CGI) :

• Le micro-foncier est applicable lorsque les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an, avec un abattement forfaitaire de 30 % pour couvrir les charges.
• Le régime réel s’applique au-delà de 15 000 € de loyers bruts, avec la possibilité de déduire l’ensemble de charges effectivement supportées (travaux, intérêt d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion locative…).

Pour une location meublée, les loyers sont imposés au titre des BIC comme en dispose l’article 35 5° bis du CGI, avec deux régimes possibles :

• Le micro-BIC s’applique jusqu’à 77 700 € avec un abattement forfaitaire de 50 %, sauf la limite posée à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.
• Le régime réel BIC s’applique au-delà de ce montant avec un droit à l’amortissement de l’immeuble et du mobilier.

💡À savoir : Le statut LMNP de loueur meublé non-professionnel est applicable jusqu’à 23 000 € de recettes annuelles, dans la limite de 50 % des revenus du foyer fiscal. Au-delà, c’est le statut LMP de loueur meublé professionnel qui s’applique. Ces statuts n’influencent pas directement le calcul de l’impôt, mais conditionnent le régime social et le traitement de la plus-value à la revente.

Tableau récapitulatif sur la fiscalité d’un immeuble de rapport

L’accompagnement de Spliit : l’analyse de votre investissement et du rendement de votre actif immobilier professionnel

Éviter les risques principaux qui pèsent sur la rentabilité

Le point de vue d’un expert immobilier est essentiel pour anticiper et éviter les situations à risques.

⚠️ Les éléments qui impactent la rentabilité pour un immeuble de rapport :

• La période de vacance locative ;
• Les loyers surestimés ;
• Les travaux sous-estimés ;
• La fiscalité mal anticipée
• La dépendance à un locataire principal ;
• Une surconsommation due à une performance énergétique insuffisante ;
• Un mauvais emplacement (manque d’attractivité, difficulté à relouer certains lots) ;
• L’évolution des usages de bureaux (réduction des surfaces en raison du développement du télétravail, du coworking ou du flex-office).

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Spliit accompagne les entreprises et les propriétaires dans leurs projets immobiliers professionnels :

• Recherche de bureaux ;
• Analyse du marché : attractivité du bien, besoins des utilisateurs ;
• Compréhension des loyers ;
• Stratégie d'occupation.

Pour un investisseur, cette expertise terrain aide à mieux comprendre ce qui fait réellement la valeur d'un immeuble tertiaire : sa localisation, sa divisibilité, sa qualité d'usage, son potentiel locatif, son positionnement sur le marché et sa capacité à attirer des entreprises.

Conclusion : L’immeuble de rapport, un investissement à analyser comme un actif global !

L’immeuble de rapport est un investissement solide, à condition d'être analysé avec méthode et rigueur. Plus qu’une ligne de rentabilité, il doit être analysé dans sa globalité financière, juridique et par rapport à la réalité du marché locatif.

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