Investir dans des bureaux neufs : les avantages fiscaux

Pourquoi choisir des bureaux neufs plutôt que des bureaux anciens ?

Fiscalité plus attractive pour l’entreprise

L’achat d’un immeuble neuf est soumis à la TVA au taux de 20 %. En pratique, cela pourrait paraître comme un désavantage, car cela fait grimper le montant de l'acquisition. Pourtant, l’opération est fiscalement neutre pour une entreprise assujettie à la TVA, car son montant est intégralement récupérable.

À l’inverse, l’achat de locaux anciens n’est pas soumis à TVA, mais à des droits d’enregistrement. Leur montant est plus faible (5 à 6 % du prix d’acquisition), mais il n’est pas récupérable.

Construction aux normes récentes : performance et avantages

L’immobilier neuf répond aux dernières normes environnementales : RE 2020, décret tertiaire… En pratique, cela représente moins de travaux d’entretien pour les immeubles de bureaux neufs et une meilleure valorisation à la revente. Par ailleurs, la performance énergétique améliorée assure une meilleure attractivité locative garantissant un loyer facial plus élevé et moins de risques de vacance locative.

✅ CQFD : les espaces de bureaux neufs sont plus recherchés par les investisseurs et par les locataires.

Avantage fiscal n°1 : la récupération de la TVA

La TVA récupérable, c’est pour qui ?

L’article 257 du CGI soumet la vente d’immeubles neufs à la TVA. Toutefois, la loi prévoit un dispositif de récupération de ce montant lorsque l’acquéreur est une entreprise assujettie à la TVA et que le bien est affecté à cette activité taxable (usage professionnel direct ou mise en location avec option à la TVA).

• C’est l’un des avantages de l’achat de locaux de bureau neufs : l’opération est donc fiscalement neutre pour l’assujetti.
• À l’inverse, pour les entreprises relevant d’une activité exonérée de TVA (santé, enseignement…), le montant de la TVA n’est pas récupérable et fait partie intégrante du coût d’acquisition.

⚠️ Attention à bien anticiper le décalage de trésorerie de 3 à 6 mois ! Le montant de la TVA n’est récupéré qu’au moment de la déclaration de TVA.

La question de la TVA résiduelle

La TVA récupérée n’est définitivement acquise qu’au bout de 20 ans. En pratique, Il y a un mécanisme de régulation applicable pendant 20 ans : chaque année passée justifie 1/20 de la TVA récupérée. Lorsque l’entreprise vend le bien durant cette période, elle doit restituer la TVA résiduelle, c’est-à-dire la quote-part de TVA indûment récupérée.

⚠️ Attention à bien intégrer son montant dans votre simulation de prix de cession !

En savoir plus sur la TVA en immobilier professionnel

Avantage fiscal n°2 : l’amortissement du bien immobilier

La SCI à l’IS : un levier puissant

L’acquisition en SCI à l’IS permet d’amortir comptablement le bâtiment et ainsi d’étaler le coût d’achat des locaux tout au long de la durée d’utilité du bien :

• 10 ans pour les aménagements intérieurs ;
• 15 ans pour les installations techniques ;
• 20 ans pour les façades et l’étanchéité ;
• 40 ans environ pour la structure du bâtiment.

Un dispositif intéressant pour les investisseurs qui poursuivent une stratégie de capitalisation à long terme avec des revenus locatifs importants, tout en optimisant la gestion de leur patrimoine immobilier.

L’impact sur le résultat imposable

L’amortissement vient chaque année en réduction du montant des loyers perçus et imposables. Il réduit la base imposable et permet de réaliser une économie fiscale considérable tout au long de la durée de détention du bien.

⚠️ La SCI à l’IR ne bénéficie pas de l’amortissement. En contrepartie, la plus-value à la revente est gérée selon le régime des particuliers, avec un abattement progressif et donc une imposition moins forte que le régime professionnel.

Avantage fiscal n°3 : la déductibilité des charges

Les intérêts d’emprunt : un levier financier et fiscal

Les intérêts du prêt immobilier professionnel sont intégralement déductibles du résultat de la société, avec un double effet :

• Au niveau financier : il y a moins de capital propre mobilisé sur le marché ;
• Au niveau fiscal : les intérêts en déduction viennent réduire la base fiscale taxable année après année.

Quelles sont les charges de bureaux déductibles ?

Les charges d’exploitation des bureaux neufs :

• Frais de maintenance : entretien et réparations des espaces ;
• Frais de gestion (honoraires du gestionnaire locatif…) ;
• Primes d’assurance ;
• Taxe foncière (sauf lorsqu’elle est refacturée au locataire).

Les frais d’achat : honoraires d’agence et frais de notaire. Selon la stratégie d’optimisation fiscale, ils peuvent être amortis sur la durée d’utilisation du bien, ou déduits immédiatement en charge.

Les travaux d’entretien et de réparation. À ne pas confondre avec :

• Les travaux de construction (sur la structure du bâtiment) qui sont immobilisés et amortis.
• Les travaux d'amélioration (sans modification de la structure) dont les frais sont amortissables.

Avantage fiscal n°4 : la fiscalité à la revente des bureaux

Le régime de la plus-value professionnelle

Dans une SCI à l’IS, la revente d’un immeuble de bureaux est imposée à la plus-value professionnelle.

• La base imposable correspond à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable.
• Elle est taxée à l’IS aux taux de droit commun.

📝 A noter : L'amortissement vient réduire la valeur nette comptable, ce qui augmente l’assiette de la plus-value. C’est le revers du dispositif d’amortissement.

Dans une SCI à l’IR, la revente de bureau est imposée à la plus-value des particuliers avec un abattement progressif selon la durée de détention, donnant lieu à une exonération totale d’IR au bout de 22 ans. En pratique, ce régime présente certains avantages pour un investissement immobilier de longue détention et pour la transmission de patrimoine.

La TVA sur la revente d’un immeuble neuf

La revente des locaux dans les 5 ans suivant leur achèvement est soumise à TVA, avec un prix exprimé en HT et une TVA payée par l’acheteur. Au-delà de cette date, la vente est exonérée de TVA de plein droit, mais la transaction génère de la TVA résiduelle.

💡 Il faut donc arbitrer selon la durée de détention :

• Avant 5 ans, l’opération de revente subit une lourde fiscalité : opération soumise à TVA + reversement de la TVA résiduelle + forte imposition de la plus-value ;
• De 5 à 20 ans, la TVA résiduelle est décroissante, mais il faut être attentif au montant à reverser ;
• Au-delà, la revente est optimisée avec une exonération progressive de la plus-value.

Comment optimiser son investissement en bureaux neufs ?

Intégrer la fiscalité dans la simulation financière

Il faut s’intéresser au rendement net réel de l’opération après fiscalité. Voici une checklist des coûts à intégrer dans votre simulation afin de comparer divers scénarios sur le marché immobilier :

☐ Coût réel d’achat des locaux de bureau (frais, droits, TVA)

☐ Plan d’amortissement avec étude d’impact sur le montant de l'impôt

☐ Charges déductibles (réduction fiscale annuelle)

☐ TVA résiduelle (étude d’impact année après année)

☐ Plus-value imposable en fonction du montage retenu

☐ Cash-flow après impôt sur toute la durée de location et de détention

Se faire accompagner par des experts

La fiscalité immobilière professionnelle couvre un large domaine technique allant du droit des sociétés à la stratégie patrimoniale. Il est important de se faire accompagner par des experts pour bénéficier d’un dispositif d’optimisation :

• Un notaire pour sécuriser le montage juridique et la rédaction des actes ;
• Un fiscaliste pour optimiser le régime fiscal en fonction des dates de sortie ;
• Un expert immobilier en amont de l’opération pour identifier les bons actifs.

Avec Spliit, vous bénéficiez d’un accompagnement personnalisé, permettant de définir un cahier des charges précis, puis de négocier et de sécuriser les conditions d’achat. Le tout avec des honoraires jusqu’à 30 % moins chers que la moyenne sur le marché !

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Conclusion : Investir dans des bureaux neufs peut offrir de réels avantages fiscaux !

Les mécanismes de récupération de TVA, d’amortissement comptable du bâtiment et de déductibilité des charges permettent une optimisation financière et fiscale de l’opération. Encore faut-il qu’ils soient intégrés dès le départ dans une vision globale, basée sur une recherche de rentabilité et une stratégie de sortie.

Les erreurs fréquentes à éviter

• Se focaliser uniquement sur la TVA récupérable en oubliant la fiscalité à la sortie
• Négliger la TVA résiduelle et son impact en cas de revente anticipée
• Choisir un montage juridique inadapté à la situation personnelle de l’investisseur

Autrement dit, la fiscalité est un paramètre à prendre en compte dès la sélection du bien et le montage de votre investissement. Vous avez un projet d'acquisition en immobilier professionnel ? Parlons-en avec un expert Spliit !