Bail commercial et travaux : qui paie quoi entre bailleur et preneur ?
2026/04/30
Bail commercial
Un projet de ravalement de façade, une mise aux normes électriques imprévue… Attention, ces travaux pourraient vous coûter plus cher que prévu. Vous pensez que c’est au bailleur de payer ces travaux. Pourtant, il pointe du doigt la clause numéro 12 de votre contrat de bail attribuant les travaux à l’entreprise locataire… Un scénario classique dans la vie d’un bail commercial !
La répartition des travaux entre le bailleur et le locataire est un sujet coûteux et extrêmement fréquent, qui peut rapidement virer au conflit. Si la loi pose un cadre, la négociation du contrat de bail peut (presque) tout changer. Zoom sur les modalités d’une répartition entre la règle de droit et la réalité contractuelle. Voici les bons réflexes pour éviter les mauvaises surprises, avant la signature et tout au long de votre bail.
Ce que dit la loi sur la répartition des travaux entre bailleur et preneur
Les obligations fondamentales du bailleur
Le Code civil pose deux obligations essentielles à la charge du bailleur :
L'article 1720 du Code civil pose une exigence de maintenir la chose louée en bon état de réparations de toute espèce pendant la durée du bail.
Grosse réparation ou réparation locative
En pratique, on distingue deux types de réparations :
Le bailleur est en charge des grosses réparations structurelles, telles qu’elles résultent de l’article 606 du Code civil (gros œuvre, toiture, murs porteurs, poutres, voûte) ;
Tandis que le preneur supporte les réparations locatives, liées à l’entretien courant et les menus travaux de maintenance.
⚠️ Attention : ces règles sont supplétives ! Elles s’appliquent uniquement en l’absence de stipulation contraire dans le bail. Un détail qui ne saute pas nécessairement aux yeux des preneurs au moment de la signature. Et pourtant, le contrat de bail peut tout modifier.
Le bail commercial : les aménagements contractuels
Les clauses attribuant les travaux à la charge du preneur
Une pratique très répandue sur le marché consiste à transférer l’intégralité des travaux au preneur, y compris les travaux de structure relevant de l’article 606 du Code civil. Un contrat de bail bien rédigé du côté du bailleur peut donc transférer à la charge du locataire un ravalement de façade ou la mise aux normes des équipements : électricité, ascenseur, accessibilité PMR…
💡 Un cadre : la Loi Pinel de 2014 La loi Pinel vient poser un cadre minimal à la libre négociation entre les parties au contrat de bail. Ainsi, l’article L145-40-2 du Code de commerce impose de dresser un inventaire précis des charges, impôts et travaux transférés au preneur, à la signature du contrat et à chaque renouvellement.
Les limites légales : ce qui reste irréductiblement à la charge du bailleur
La vétusté : le remplacement d’un équipement usé par le temps pèse sur le bailleur, sans pouvoir être transféré au preneur.
Le vice caché : le défaut préexistant non révélé lors de la signature du bail reste aussi à la charge du bailleur.
Les travaux imposés par l’autorité publique restent de la responsabilité du bailleur (mise en conformité légale…).
Quelle origine ? Si vétusté, ça incombe en principe au bailleur.
Climatisation Ventilation Chauffage
Variable
L’entretien revient au preneur. Mais la charge du remplacement se négocie.
Attention à la date des équipements à l’entrée dans les lieux.
Accessibilité PMR
Variable
Les travaux structurels reviennent au bailleur. Tandis que les équipements peuvent être à la charge du preneur.
Attention à la clause attribuant les travaux de mise aux normes à la charge du preneur !
Peintures et sols d’aménagement intérieur
Preneur
Dans les normes standards du marché locatif
Attention à la remise en état en fin de bail.
Chaudière ou chauffage collectif
Bailleur sur le fondement de la vétusté et de l’intervention dans les parties communes
La pratique pose néanmoins une répartition variable et conflictuelle. Il faut bien distinguer un remplacement par vétusté et un remplacement dû à un défaut d’entretien.
Attention à l’entretien régulier par le preneur !
Sur la question des travaux de climatisation
Si l’entretien revient au preneur, la charge du remplacement se négocie. Attention à bien réaliser l’entretien : maintenance, changement des filtres et autres menues réparations. À défaut, le bailleur pourrait invoquer que le remplacement de l’équipement arrive plus tôt que prévu en raison de la négligence du locataire.
💡 Point de vigilance concret : noter l’âge et l’état des équipements CVC à l'état des lieux d'entrée. Un équipement de plus de 10-12 ans est généralement en fin de vie ; c'est un argument en cas de litige sur le remplacement.
Sur la question de l’accessibilité PMR
La loi impose aux établissements recevant du public d’être accessibles aux personnes à mobilité réduite. Mais qui finance ces travaux ? Voici une répartition pratique résultant de la jurisprudence :
Travaux touchant à la structure du bâtiment à la charge du bailleur : gros œuvres et parties communes
Travaux touchant à l'aménagement intérieur à la charge du preneur : mobilier et sanitaires adaptés, signalétique, revêtement de sol…
💡 Point de vigilance concret : vérifier avant de signer si le local est conforme à l’activité. À défaut, le faire noter au bail et négocier une juste répartition des travaux !
Les moments clé de négociation de travaux
À l’entrée dans les lieux
L’état des lieux doit être précisément documenté : état des surfaces, équipements, installations techniques.
La réalisation de travaux d’aménagement doit faire l’objet d’une négociation avec le bailleur pour obtenir sa participation. Dans un marché tendu, il peut accepter une prise en charge des aménagements ou bien une franchise de loyer sur plusieurs mois (fit-out).
En cours de bail commercial
Pas de travaux sans autorisation ! Les travaux modifiant la structure ou la destination du local sont soumis à l’autorisation écrite du bailleur. À défaut, il peut exiger une remise en état aux frais du preneur en fin de bail, même si les travaux ont valorisé le local.
Possible réduction de loyer sur le fondement de l’article 1724 du Code civil ! Si le bailleur entreprend des travaux pour une durée de plus de 21 jours, le preneur peut demander une réduction de loyer proportionnelle à la perte de jouissance.
À la sortie du bail
Le bailleur peut exiger une remise en état coûteuse. Le dépôt de garantie est d’ailleurs souvent retenu à ce titre. Un surcoût qu’il vaut mieux anticiper dès la signature !
Attention aux erreurs les plus fréquentes !
Ne pas négocier avant la signature (importance de la phase pré-contractuelle)
Signer sans analyser la clause “travaux” du contrat de bail commercial
Confondre l’entretien courant d’un équipement et son remplacement
Ne pas documenter l’état des lieux initial (photo datée, réserves, descriptif…)
Réaliser des travaux sans accord écrit du bailleur
La checklist de Spliit pour sécuriser les travaux dans votre bail
Point à vérifier
Pourquoi c’est critique ?
Analyser la clause “travaux” contenue dans le bail
⚠️ Le point le plus critique avant la signature, car la rédaction de la clause peut totalement inverser la charge des travaux structurels.
Réaliser un état des lieux complet avec une liste des équipements et leur état de vétusté
⚠️ Un autre point critique, car cet inventaire sert de base à toute contestation (état des équipements, photos datées).
Obtenir une autorisation écrite du bailleur pour les travaux
⚠️ Indispensable pour sécuriser vos dépenses. Sans autorisation, le preneur risque une obligation de remise en état, malgré un embellissement du local.
Négocier une participation du bailleur aux travaux
💡 Le bon réflexe pour dégager de la trésorerie immédiate grâce à la franchise de loyer.
Vérifier l’inventaire des charges imposé par la Loi Pinel
✅ Élément de conformité légale. En son absence, les transferts de charges peuvent être contestés.
Conclusion : 3 réflexes imparables pour réussir son bail commercial, même avec des travaux !
Le bail commercial prime sur la loi : ne présumez pas de vos droits sans avoir lu votre contrat.
La négociation intervient avant la signature : clause de travaux, participation du bailleur, inventaire des équipements… Ces points se discutent pendant la phase pré-contractuelle.
Une mauvaise lecture coûte très cher. Les litiges de travaux en bail commercial débouchent souvent sur des procédures longues et des remises en état à plusieurs milliers d’euros.
Le bon réflexe ? Faire appel à un expert immobilier pour sécuriser ces points essentiels. Spliitaccompagne les entreprises dans l'analyse de leurs besoins et la recherche de leurs locaux ou de bureaux.Contactez votre agent Spliit !Les moments clé de négociation de travaux
