Bail commercial : 3 erreurs fréquentes à éviter avant de signer votre contrat

Erreur n°1 : Négliger les clauses clés de votre contrat de bail commercial

Les clauses à surveiller dans un contrat de bail commercial

Pourquoi est-il risqué de négliger les clauses clé de votre contrat ? Parce que le bail commercial est un document juridique complexe, qui définit les conditions de location du local professionnel et fixe les obligations de chaque partie. Les clauses standards peuvent être floues et désavantageuses pour le preneur. Pour certaines, une négociation s’impose.

• Le droit au renouvellement permet à l’exploitant de maintenir son activité dans le local à l’issue de la durée initiale du contrat de bail. Le propriétaire bailleur peut refuser le renouvellement du bail, moyennant une indemnité d’éviction.

   

• La clause résolutoire permet au bailleur d'être plus agile face au statut protecteur du locataire. Elle permet en effet au bailleur de mettre fin au bail en cas de manquement du locataire à ses obligations, sans avoir besoin de passer devant le juge. Elle doit donc être négociée avec précaution.

   

• La clause de solidarité protège le bailleur en cas de cession du contrat de bail commercial. L’ancien locataire reste solidaire des obligations du bail aux côtés du nouveau locataire. Elle doit être négociée avec soin, car elle représente un risque financier pour l’ancien locataire si le cessionnaire ne respecte pas ses obligations.

   

• Le droit de préemption permet au locataire d’acheter le local en priorité si le bailleur décide de vendre. Le locataire négocie ainsi en amont pour protéger son activité et son implantation commerciale.

   

• Le droit des baux commerciaux prévoit une révision triennale pour ajuster le montant loyer à l’évolution des prix. Sauf cas de déplafonnement, la révision ne peut dépasser la variation de l'indice INSEE de référence. Les parties peuvent aussi convenir, lors de la signature du contrat, d’une indexation automatique du loyer du bail commercial.

Nos conseils avant la signature de votre bail commercial

Il est important de négocier chacune de ces clauses afin d’adapter le contrat à votre activité, de préserver vos droits et d'éviter des obligations pénalisantes. 

En pratique : 

• Demandez un projet de bail complet avant de vous engager.
• Faites relire le contrat par un expert.
• Négociez des ajustements argumentés selon votre situation.

Découvrir les leviers de négociation possible avant de signer votre bail commercial

Erreur n°2 : Mal évaluer le coût de votre location commerciale

Ce qui peut faire grimper la facture d’un bail commercial

Certains coûts peuvent rapidement alourdir le montant de votre bail commercial :

• Les charges récupérables : nettoyage, ascenseur, gardiennage.
• La taxe foncière parfois à la charge du locataire.
• Les travaux de remise en état imposés à la sortie du locataire en fin de bail.
• Le dépôt de garantie équivalent à plusieurs mois de loyer.
• Les frais de rédaction d’acte.

⚠️ Le bailleur peut exiger le versement de la GAPD (Garantie à Première Demande) afin de garantir le règlement des loyers en cas de défaillance du locataire. Cette somme d’argent est placée en garantie sur un séquestre à la banque. Elle correspond généralement à plusieurs loyers mensuels. C’est donc un point important de négociation, compte tenu de la somme importante à mobiliser dans votre trésorerie !

Nos conseils d’experts pour anticiper le coût global de votre bail commercial

Beaucoup d’entreprises commettent l’erreur de réduire le coût de leurs bureaux au montant du loyer nu. Pourtant, il ne représente qu’une partie du budget global ! Pour bien évaluer le coût global de votre location de bureau, il faut notamment ajouter :

• Les charges locatives.
• Les frais d’entretien.
• L’assurance.
• La taxe foncière.
• La consommation énergétique.
• Les frais de déménagement et d’aménagement des espaces de travail.

En pratique, il faut donc demander un budget de charges prévisionnel et vérifier l’annexe technique et l’état des lieux, afin de clarifier les responsabilités du propriétaire bailleur et du locataire. Pour éviter les mauvaises surprises, il est préférable de se faire accompagner d’un expert immobilier qui sécurise les conditions financières de votre engagement.

Anticiper le coût réel d’une recherche de bureau

Erreur n°3 : S’engager sur la location d’un espace inadapté à votre besoin

Pour quelles raisons mon local commercial peut-il être inadapté ?

Une surface inadaptée

Trop grande ou trop petite, votre surface de location peut vite freiner votre activité en générant des coûts inutiles ou vous empêchant de répondre à la demande de votre clientèle. Il faut donc bien évaluer le besoin en fonction du nombre d’employés, de la capacité d'accueil et des perspectives d’évolution. Idéalement, un espace modulable permet de s’adapter à un besoin en évolution. 

Une surface incompatible avec l’activité

Attention à la destination des lieux fixée au contrat de bail commercial. Le locataire s’expose à des litiges ou à la résiliation du contrat par le bailleur, en louant un espace non conforme à la destination prévue.

Une impossibilité de sous-location ou de sortie anticipée

Faute de clause de sous-location ou de clause de sortie anticipée, le locataire peut se trouver prisonnier de son contrat de bail, sans possibilité d’adapter ou de quitter son local en cas de difficultés ou d’évolution imprévue de son activité.

Nos conseils d’experts pour choisir un local commercial adapté à votre activité

Un contrat de bail bien négocié prévoit des options d’adaptation, afin de garantir une exploitation sereine tout au long de la durée de la location. Pour cela, avant de signer, Spliit vous conseille de : 

• Valider que l’usage prévu est bien autorisé par la destination du bail.
• Prévoir une clause de sous-location pour être plus flexible à l’évolution de votre activité.
• Cadrer les besoins actuels et futurs pour éviter un engagement qui limiterait votre développement. 

Conclusion : Un bon bail commercial, c’est un contrat équilibré !

Signer un bail commercial n’est pas un acte anodin. Le maître-mot en la matière est l’anticipation ! Il faut prendre le temps d’étudier la proposition du bail commercial et ne pas signer sous pression ou l'urgence au risque de fragiliser son activité. Comment éviter les pièges de la négociation de votre contrat de bail commercial ? En confiant votre recherche de local à un professionnel ! Grâce à Spliit, vous bénéficiez d’un accompagnement personnalisé tout au long du processus de location, afin de défendre vos intérêts et de sécuriser les clauses sensibles du contrat. Finies les mauvaises surprises !

👉 Grâce à notre expérience du marché et de la négociation avec le bailleur, vous signez en toute confiance, sans tomber dans les pièges classiques.

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