Où implanter un entrepôt ou un local d’activité à Marseille ?

Comprendre les enjeux d’une implantation logistique à Marseille

Emplacement d’un local : un facteur clé de performance

Un bon local professionnel ne se résume pas à un simple loyer au nombre de mètres carrés, surtout si l’activité professionnelle génère de la logistique. Son emplacement pèse éminemment dans la balance sur l’organisation du travail, les délais de livraison, la qualité de service et bien évidemment le coût global d’un produit ou d’un service. Or, Marseille propose un territoire contrasté avec une intense congestion urbaine et de fortes contraintes environnementales. L’emplacement est donc un facteur stratégique !

⚠️ Un entrepôt mal situé peut générer des délais de livraison plus longs et des coûts de transport plus élevés, avec une qualité de service affectée.

✅ Une zone d’activités bien choisie pour sa location d’entrepôt à Marseille permet : 

• Une meilleure rotation des stocks ;
• Un accès rapide aux clients et fournisseurs ;
• Moins de kilomètres parcourus ;
• Une meilleure attractivité pour les salariés.

Entrepôt ou local d’activité à Marseille : des besoins très différents

L’entrepôt logistique nécessite généralement des caractéristiques propres à la manutention :

• Une grande surface ;
• Une hauteur importante ;
• Des quais de chargement ;
• Une accessibilité poids lourds fluide ;
• Des normes spécifiques (ICPE, sécurité, incendie).

À l’inverse, le local d’activité est plus polyvalent, pouvant offrir des bureaux, des ateliers et du stockage avec :

• Une surface plus petite ;
• Une flexibilité d’usage ;
• Plus de proximité pour les clients et les équipes.

Marseille : des contraintes locales à intégrer pour votre projet d’entrepôt

Plusieurs paramètres influencent l’implantation d’un entrepôt à Marseille : 

• Une importante ZFE qui impose des restrictions progressives pour les véhicules polluants dans plusieurs secteurs ;
• Une congestion urbaine qui complique l’accès au centre, au port et sur les grands axes aux heures de pointe ;
• Une pression foncière avec peu de biens disponibles au cœur de la métropole ;
• Une cohabitation croissante avec l’habitat résidentiel imposant le respect du voisinage et de l’urbanisme ;
• La réglementation ICPE pour les activités industrielles et logistiques lourdes.

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Les principales zones pour implanter un entrepôt ou un local d’activité à Marseille

Euroméditerranée et les secteurs proches du port

✅ Avantages :

• Connexion directe au port de Marseille-Fos
• Accès multimodal (route, rail, maritime)
• Attractivité des projets neufs avec des bâtiments récents et qualitatifs

⚠️ Limites :

• Foncier rare et entrepôts coûteux
• Fortes contraintes urbaines
• Circulation dense

👉 Une zone de location pertinente pour la logistique portuaire et les marchandises à plus forte valeur ajoutée. Moins indiquée pour les grands entrepôts.

Fos-sur-Mer et l’axe industrialo-portuaire

✅ Avantages :

• Une zone historique de l’industrie lourde et de la grande logistique
• Disponibilité de grandes parcelles pour votre entrepôt ou local d’activité
• Accès portuaire direct
• Compatibilité ICPE
• Coûts fonciers plus accessibles

⚠️ Limites :

• Zone très industrielle moins attractive pour les RH
• Éloignement du centre urbain et des clients finaux : moins adaptée au dernier kilomètre

👉 Un emplacement de location parfait pour l’entrepôt logistique XXL, l’industrie et les flux internationaux.

Vitrolles, Marignane, Rognac : le pôle logistique stratégique

✅ Avantages :

• Accès routier immédiat A7, A55, A50
• Proximité de l’aéroport Marseille-Provence
• Forte concentration d’entrepôts modernes : pôle d’attractivité

⚠️ Limites :

• Concurrence élevée avec une tension sur certaines surfaces
• Coût plus important 

👉 Une zone idéale pour les activités de messagerie, e-commerce, distribution régionale et nationale.

Aubagne, La Penne-sur-Huveaune et l’Est marseillais : une zone mixte prisée des PME

✅ Avantages :

• Coûts maîtrisés
• Bonne accessibilité
• Diversité des locaux d’activité à la location

⚠️ Limites :

• Surfaces trop limitées pour la grande logistique
• Foncier vieillissant avec moins de projets neufs

👉 L'emplacement parfait pour l’artisanat, les PME industrielles et la logistique régionale.

Les conseils de l’expert : Mathieu Vitalis, Manager Spliit pour Marseille

À propos de Mathieu : plus de 20 ans d’expérience en BtoB et en négociation, une parfaite connaissance du territoire Aix–Marseille et une vraie culture entrepreneuriale.

À Marseille, on ne choisit pas un entrepôt ou un local uniquement sur un plan. Il faut comprendre les flux réels, les contraintes de circulation, la réglementation locale et surtout les usages concrets de l’entreprise. Deux entrepôts à 5 km d’écart peuvent avoir des performances logistiques totalement différentes.

Pour implanter un entrepôt ou un local d’activité à Marseille, le choix se fait surtout entre : 

-> Le Nord / Nord‑Ouest marseillais : une zone historique d’industrie, de logistique portuaire et de transport (Estaque, La Calade, Saumaty‑Séon, Arnavants, Euroméditerranée et le port de Marseille‑Fos) ;

-> Le grand port de Fos‑sur‑Mer en zones franches avec des emplacements XXL pour plateformes logistiques, de avantages fiscaux et douaniers : idéal pour les gros volumes import‑export et la supply chain internationale ;

-> L’est marseillais : une zone d’activités dynamique à l’est, offrant une bonne visibilité, bien desservie par l’A50 et proche d’Aubagne, avec beaucoup de PME industrielles, artisanales et logistiques (Saint‑Menet, vallée de l’Huveaune, La Valentine).

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Choisir la bonne zone d’entrepôt à Marseille selon votre activité

Les erreurs fréquentes à éviter à Marseille

⚠️ Choisir son local d’activité uniquement sur le critère du loyer

Un loyer bas peut masquer un surcoût logistique avec un temps de transport allongé et une perte de productivité. Le coût global d’exploitation est toujours plus important que le loyer seul.

⚠️ Sous-estimer les contraintes réglementaires

De nombreuses entreprises découvrent après signature qu’elles ne peuvent pas exploiter comme prévu. Analysez le secteur avant toute location afin d’éviter un blocage : 

• ZFE : restrictions de circulation aux véhicules les plus polluants ;
• ICPE : activités industrielles ou de stockage à risques pour la sécurité des personnes et l’environnement urbanisme ;
• Règles d’urbanisme et limitations PL pouvant restreindre les usages, les horaires ou les accès selon les zones.

⚠️ Négliger l’impact RH et opérationnel

Attention à l’accessibilité de votre entrepôt ou de votre local d’activité à Marseille. Le temps de trajet et les services environnants sont déterminants pour l’attractivité d’une entreprise. Un site mal desservi peut entraîner des difficultés de recrutement, un absentéisme répété et un turnover dans les équipes. C’est un point souvent sous-estimé dans l’immobilier d’entreprise.

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La checklist de Spliit : pour réussir son implantation à Marseille !

Conclusion : Se faire accompagner pour implanter un entrepôt ou un local à Marseille !

Implanter un entrepôt ou un local d’activité à Marseille demande une analyse fine de ses besoins, du territoire, des flux et des contraintes réglementaires. Cet emplacement est un levier de performance autant qu’un facteur de risques.

Chez Spliit, nous accompagnons les entreprises pour sécuriser leur implantation et identifier les zones réellement adaptées à leur activité, aujourd’hui et dans la durée.

-> Analyse précise de vos usages logistiques et opérationnels
-> Lecture experte des contraintes réglementaires et techniques
-> Choix d’une zone compatible avec votre activité
-> Accès à l’ensemble du marché, y compris les opportunités de location off-market
-> Présence locale pour sécuriser chaque étape du projet

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