Guide simplifié de l'ILC : tout comprendre sur la révision des loyers commerciaux

La loi encadre la révision des loyers. Si le loyer d'habitation se base sur l'indice de référence des loyers (IRL), le loyer professionnel est réévalué sur la base de l’indice des loyers commerciaux, ILC, ou de l’indice des loyers des activités tertiaires, ILAT. L’INSEE joue ainsi un rôle important dans les baux commerciaux en calculant et publiant la valeur de ces indices chaque trimestre. Mais comment s’y retrouver entre l’ILC et les autres indices ? Comment faire le calcul de la révision de son loyer professionnel ? Découvrez notre guide simplifié de l’ILC !
 

1. Qu’est-ce que l'ILC ?

Instauré en 2008 par la loi de modernisation de l'économie, l'indice des loyers commerciaux est l'indice de référence à partir duquel le bailleur professionnel et son locataire peuvent réviser le montant du loyer. 

L’INSEE calcule la valeur de l’ILC et le publie chaque trimestre. L'ILC correspond à la somme pondérée de plusieurs éléments :

• L’indice de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers) ;
• L’indice des prix de la construction ;
• L’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail.

Attention, depuis le quatrième trimestre 2021, ce dernier indice n’entre plus dans la formule de calcul de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (décret n°2022-357 du 14 mars 2022).

⚠️ Ne pas confondre :

• ILC et ILAT

La révision du prix d'un loyer commercial est indexée sur un indice de référence trimestriel, en fonction du type d'activité exercé par le locataire :

• L’ILC pour les locataires exerçant une activité commerciale ou artisanales ;
• L'ILAT pour les locataires exerçant une activité tertiaire : espaces de bureaux utilisés pour les activités libérales (avocats, médecins, architectes), les agences immobilières, ou entrepôts logistiques.

• ILC et ICC

L'Indice du Coût de la Construction (ICC), établi en 1953, a servi de référence pour la révision des loyers des baux commerciaux pendant de nombreuses années. Avec l'entrée en vigueur de la loi Pinel en 2014, cet indice a été jugé moins représentatif, notamment parce qu'il ne reflétait pas les coûts associés au foncier. Bien que la loi Pinel ait encouragé l'utilisation d'autres indices, tels que l'ILC ou l'ILAT, pour mieux correspondre à l'évolution économique du secteur commercial, l'ICC peut toujours être utilisé si les parties en conviennent explicitement dans une clause contractuelle lors du renouvellement du bail ou dans le cadre d'une clause d'échelle mobile, particulièrement pour les baux qui prévoient une révision annuelle du loyer.

2. Le rôle de l’ILC dans l’indexation des loyers commerciaux 

Le bail commercial, souvent appelé bail 3-6-9, est soumis à un régime strict. Il encadre notamment la révision du loyer, prévue aux articles L145-34 (loyer du bail renouvelé) et L145-38 (révision légale triennale) du Code de commerce.

Le loyer s’appuie sur la valeur locative du local, estimée en fonction des caractéristiques du bien et de son emplacement. Il peut être révisé en cours de vie du bail commercial, à l’initiative du bailleur comme du preneur. La révision du prix loyer permet de tenir compte de l’évolution des prix, mais elle est plafonnée à la variation de l'indice de référence. Attention, le propriétaire peut toutefois justifier d’un déplafonnement du loyer lorsque son prix ne correspond plus à la valeur locative du bien, suite à une modification des facteurs locaux de commercialité.

Les parties peuvent aussi convenir d'une indexation automatique du loyer lors de la signature du bail commercial. Le montant du loyer est alors ajusté annuellement, en fonction des variations de l'indice choisi dans la clause d’échelle mobile.

Pour aller plus loin sur cette question, consultez notre article consacré à la révision du loyer dans le bail commercial. 

3. Le calcul du loyer commercial avec l'ILC
 

Quand peut-on procéder à la révision du loyer commercial ?

Le régime du bail commercial prévoit un droit à la révision triennale du loyer, à la demande du bailleur ou du preneur. La révision triennale du loyer peut être demandée par le propriétaire ou le locataire à l’expiration d’un délai de 3 ans à compter de l’entrée du locataire dans les locaux, ou du renouvellement d'un bail précédent, ou de la prise d'effet de la précédente révision.

⚠️ À noter :

• Aucun délai maximum n'est prévu : la demande de révision triennale peut donc intervenir à tout moment après l'expiration du délai de 3 ans.
• La révision n'est pas automatique : la demande de révision est transmise par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice (ancien acte d'huissier de justice). Elle contient le montant du loyer demandé.

Connaître le trimestre de référence de votre ILC

Il n’est pas toujours évident de savoir à quelle valeur de l’indice se référer au moment de la signature du bail. Les indices sont publiés avec environ deux trimestres de décalage, le temps de recueillir les données chiffrées permettant de calculer l'indice. Ainsi, l’ILC du premier trimestre d’une année est publié au début du troisième trimestre de cette même année. 

En pratique : Pour un bail signé le 1er mars 2019, l’indice de référence disponible à cette période était celui du 3e trimestre 2018, publié le 20 décembre 2018 : 113,45.

Consultez votre indice de référence !

Comment calculer la révision de loyer avec l’ILC ?

Le calcul de la révision du loyer repose sur la formule suivante :

Nouveau loyer = Loyer de l’année en cours x (dernier indice publié au moment de la révision / indice de référence au jour de la dernière fixation - conclusion du bail ou dernière révision légale ou conventionnelle)

En pratique : Prenons le contrat de bail commercial avec un loyer de 10 000 € fixé au 1er mars 2019 et un ILC de référence de 113,45 au 3e trimestre 2018. La révision triennale demandée le 1er mars 2022 est basée sur l’ILC disponible à cette date, soit 119,70, l’indice du 3e trimestre 2021, publié le 23 décembre 2021.

La formule de calcul du nouveau loyer est donc la suivante : 

10 000 € x (113,45/119,70) = 9 477,86 €. 

Comme vous l'avez compris, l'ILC joue un rôle essentiel dans le calcul de la révision des loyers commerciaux ! Pensez à suivre les mises à jour trimestrielles de l'INSEE avec le tout dernier indice applicable. Et parce qu’il n’est pas toujours facile de connaître l’indice adapté à votre activité, ni même de savoir comment procéder pour une révision, les conseils d’un expert sont indispensables ! Contactez Spliit, votre spécialiste de l’immobilier de bureau.