Le loyer du local commercial : la partie visible du coût immobilier
Distinguer le loyer facial vs le loyer économique
- Loyer facial : montant affiché dans l’annonce ou proposé par le bailleur.
- Loyer économique : coût réel supporté par l’entreprise une fois les charges et obligations intégrées.
⚠️ Les pièges fréquents :
- Une sous-estimation des charges ;
- Des travaux mal anticipés ;
- Des taxes récupérables mal identifiées…
En pratique, cela impacte le budget de l’entreprise. Prenons un loyer facial de 2000 €, il peut facilement augmenter de sa moitié en ajoutant les charges locatives, le coût de l'énergie, les frais de maintenance et d’assurance. Il faut donc bien intégrer le coût économique de la location dans l’estimation du prix d’un local commercial.
Intégrer les charges locatives dans l’analyse du loyer commercial
- L’entretien des parties communes
- La consommation énergétique : éclairage, équipement informatique, chauffage, climatisation…
- Les frais de gestion immobilière
- Le coût des assurances
- Les taxes foncières et les contributions diverses
⚠️ Attention aux charges trop souvent oubliées !
- L’abonnement au service de sécurité et de télésurveillance
- Les frais de maintenance technique : IT, réseaux, voirie, parkings…
- La gestion des déchets
Les conseils de l’expert : Mathieu Vitalis, Manager Spliit Marseille
À propos de Mathieu : plus de 20 ans d’expérience en BtoB et en négociation, avec une parfaite connaissance du territoire Aix-Marseille et une vraie culture entrepreneuriale.
Les charges locatives, les taxes, l’entretien et le prix des assurances peuvent ajouter jusqu’à 40 % supplémentaires au loyer selon l’emplacement et la qualité du bien. Il faut bien comprendre qu’une entreprise ne loue pas seulement un local, elle supporte un coût global d’occupation. Cela a un impact sur sa rentabilité et son exploitation. Il peut ainsi être pertinent d’orienter un client vers un local RSE au prix plus élevé, mais dont la structure permet de réaliser des économies d’énergie (lumière naturelle, isolation, énergie renouvelable…) afin de bénéficier de coûts réduits sur le long terme.
Les coûts techniques d’un local commercial
Travaux et aménagements : les dépenses indispensables à l’activité
Le démarrage d’activité exige souvent le financement de travaux d’aménagement, tels que la remise en état du local ou la mise en conformité de l’électricité et des réseaux. Avant de se lancer, on procède à une estimation des dépenses nécessaires pour l’exploitation. À chaque activité, ses exigences. Pour des bureaux, on investit pour le confort thermique ou l’acoustique, afin de garantir le bien-être au travail. Pour une zone de stockage, on fait attention à la résistance des sols ou la hauteur sous plafond. Pour une unité de production, on surveille la puissance électrique et l’efficacité de la ventilation.
💡 Côté immobilier de bureau, la tendance est aux espaces flexibles. Pensez au cloisonnement modulable pour adapter votre espace à l’évolution de votre activité et de la croissance de vos équipes !
Modularité d’un local immobilier : tout savoir sur le flex-office !
Normes ERP, ICPE et sécurité
Comment gérer votre budget quand les normes font exploser le prix du local ? Selon l’activité exploitée par votre entreprise, les normes peuvent générer des coûts supplémentaires.
- C’est le cas des établissements accueillant du public soumis à des obligations ERP de sécurité contre l'incendie et la panique, favorisant une évacuation rapide des personnes et facilitant l’intervention des secours.
- C’est aussi le cas des ICPE. Les normes concernant les installations classées pour la protection de l'environnement sont fixées selon le niveau de dangerosité : déclaration, enregistrement, voire autorisation.
Coûts d’exploitation du local d’activité
La consommation énergétique est un poste important dans les dépenses d’un local. Veillez à bien analyser vos besoins pour le confort des équipes et la performance de vos équipements.
- Un bâtiment vieillissant ou mal isolé coûte plus cher à exploiter qu’un local commercial plus récent.
- La croissance de votre entreprise peut conduire à des aménagements pour s’adapter à l’évolution des besoins. Comment éviter de multiplier les frais ? En optant pour un local flexible !
