Acheter des bureaux en copropriété : 7 pièges à éviter avant de faire une offre

Comprendre les spécificités des bureaux en copropriété avant d’acheter

Comment fonctionne une copropriété tertiaire ?

La copropriété tertiaire regroupe plusieurs lots à usage professionnel (bureaux, commerces, activités libérales) gérés par un syndic. Chaque propriétaire détient des tantièmes dans la copropriété qui déterminent ses droits de vote et sa participation aux charges et travaux.

Bureaux, commerces, activités libérales : quelles différences réglementaires ?

Selon leur destination, les lots tertiaires n’emportent pas les mêmes obligations réglementaires. En pratique, un local peut être limité à un usage administratif, pourtant certaines activités (commerce, activité libérale) nécessitent un accueil du public et peuvent générer des nuisances.

⚠️ Attention à l’usage de vos locaux en copropriété ! Il a un impact direct sur les autorisations, les normes ERP et les charges.

Des risques plus élevés que pour une copropriété résidentielle

La copropriété tertiaire expose à :

• Des travaux lourds et techniques : les équipements techniques comme les ascenseurs, la climatisation et les réseaux sont souvent plus complexes et plus coûteux à maintenir ;
• Des conflits d’usage ;
• Des obligations ERP pour l’accessibilité à tous et la sécurité incendie ;
• Une défaillance financière plus rapide en cas de vacance locative des lots.

Piège n°1 : Ne pas analyser les PV d’assemblée générale

3 documents indispensables

Le PV d’AG, le budget prévisionnel et le carnet d’entretien de l’immeuble permettent de prendre la mesure de l’état réel de la copropriété. Leur analyse est indispensable avant d'élaborer une offre d'achat de bureaux en copropriété.

Repérer les travaux votés et non votés

Les PV permettent d’identifier les travaux déjà votés (à payer) et les travaux évoqués, mais non encore votés. 

⚠️ Point de vigilance : les études techniques en cours ! Elles sont souvent annonciatrices de travaux à venir avec de gros budgets à anticiper.

Repérer les signaux d’alerte

• Un changement de syndic fréquent
• Un taux élevé d’impayés
• Des AG conflictuelles
• L’absence de fonds travaux

Piège n°2 : Sous-estimer les charges de copropriété

Comprendre les charges

Les charges peuvent fortement impacter la rentabilité d’un investissement ou le coût d’occupation d’un bureau pour une entreprise. Leur analyse superficielle est une des erreurs les plus fréquentes.

⚠️ Attention aux tantièmes réels du lot qui servent de base au calcul des charges.
Chaque lot se voit attribuer un nombre de tantièmes selon le règlement de copropriété. Il n’est pas uniquement lié aux mètres carrés. Ainsi, deux bureaux de surface équivalente peuvent générer des charges très différentes selon leur emplacement dans l’immeuble (étage, proximité des équipements) et leur usage (bureau, commerce, ERP).

⚠️ Attention à l’évolution des charges sur 3 ans.
Il ne suffit pas de connaître le montant des charges actuelles. Il faut analyser leur évolution sur au moins trois exercices comptables. En pratique, cela permet de repérer :

• Une augmentation structurelle des coûts de maintenance, ou d’énergie par exemple ;
• Des appels de fonds exceptionnels trop récurrents ;
• Une sous-budgétisation des charges avec des rattrapages systématiques ;
• Un immeuble vieillissant qui va générer des surcoûts.

⚠️ Attention à la répartition entre charges générales et spéciales.
Les charges générales sont réparties entre tous les copropriétaires pour ce qui concerne l’entretien des parties communes, les honoraires du syndic, les frais d’assurances, l’éclairage ou la sécurité. Les charges spéciales ne concernent que certains lots selon une répartition prévue au règlement : ascenseurs, chauffage ou climatisation collective, parkings, équipements techniques spécifiques. Attention aux immeubles où certains lots supportent une part disproportionnée des équipements.

Anticiper les coûts de travaux

En copropriété tertiaire, les travaux les plus fréquents concernent les ascenseurs, la toiture et l’étanchéité, le ravalement, la mise aux normes incendie et désenfumage.

Comment anticiper les travaux non visibles ? Ils concernent généralement les équipements communs, les réseaux, la structure ou la conformité réglementaire. Pour les identifier avant l’achat, il faut consulter les documents techniques (DTG), l’historique des rapport de maintenance et les questions posées au syndic.

👉 À surveiller : les travaux recommandés, mais non votés, les équipements proches de leur fin de vie, les non-conformités réglementaires identifiées, mais repoussées.

Piège n°3 : Ignorer la destination et les usages autorisés

Les clauses spécifiques du règlement de copropriété

Le règlement peut interdire la sous-location, l’accueil du public, certaines activités ou encore les modifications structurelles du local. En pratique, cela peut limiter fortement l’exploitation d’un bureau. Un projet économiquement viable peut ainsi devenir juridiquement impossible. 

Les activités souvent incompatibles

• Centres de formation
• Cabinets recevant du public
• Coworking
• Activités bruyantes
• Restauration légère

Les normes ERP

Les activités impliquant l’accueil du public génèrent des obligations spécifiques :

• L’accessibilité PMR (cheminements, sanitaires, rampes, ascenseurs) ;
• Les alarmes et l’éclairage de sécurité ;
• Le compartimentage et le désenfumage incendie.

⚠️ En pratique, un local peut être impossible à adapter faute d’accord en assemblée générale ou de faisabilité technique.

Comment rendre vos bureaux attractifs ?

Piège n°4 : Acheter sans auditer la conformité technique

Les points critiques

Avant toute acquisition, l’audit technique permet de vérifier les points techniques :

• La structure et les éléments porteurs, pour vérifier la faisabilité d’aménagements ou de travaux futurs ;
• Les réseaux d’électricité, d’eau et d’évacuation, souvent anciens et sous-dimensionnés en copropriété tertiaire ;
• La ventilation et la climatisation, qui sont essentielles pour le confort et la conformité réglementaire.

⚠️ Achat dans l’ancien ! Un joli bureau peut dissimuler des installations vétustes ou non conformes, souvent coûteuses à remettre à niveau.

Les contraintes techniques

Attention à ces éléments qui peuvent bloquer un projet ou générer un important surcoût après l’achat : 

• La capacité électrique insuffisante à un usage moderne : IT, climatisation, autres équipements ;
• L’absence de fibre ou le cheminement impossible sans accord de la copropriété ;
• Les gaines techniques trop saturées pour ajouter des réseaux ;
• L’impossibilité d’installer une climatisation autonome.

Les vices cachés en copropriété

Colonnes d’évacuation défectueuses, fuites structurelles ou réseaux mutualisés non conformes… Certains problèmes concernent les parties communes, mais impactent directement le lot de copropriété. Même s’ils ne sont pas immédiatement visibles, ces problèmes entraînent souvent des travaux lourds, longs et coûteux, votés en assemblée générale.

Piège n°5 : Mal évaluer la valeur réelle du bien

Ne pas confondre valeur vénale, valeur locative et valeur d’usage

L’une des erreurs les plus fréquentes consiste à se fier uniquement au prix affiché ou au prix au mètre carré. Or, un bureau peut avoir plusieurs valeurs, parfois contradictoires.

• La valeur vénale correspond au prix du marché.
• La valeur locative reflète le loyer réellement atteignable, compte tenu du marché locatif (offre concurrente, demande du secteur).
• La valeur d’usage dépend du projet spécifique de l’acquéreur : implantation stratégique, regroupement d’équipes, image de marque, flexibilité d’aménagement.

⚠️ Un bureau peut afficher une valeur de marché correcte, mais générer un loyer décevant, tout en ayant une forte valeur stratégique pour un utilisateur final. Tout dépend de l’objectif : occupation, investissement ou revente.

L’indispensable benchmark du prix du secteur

La comparaison d’un bien au marché réel est indispensable pour affiner sa valorisation. Le benchmark permet de se référer aux : 

• Prix/m² réellement signés ;
• Loyers constatés dans des immeubles comparables ;
• Taux de vacance du secteur ;    
• Typologies des utilisateurs.

Déterminer le juste prix

Le juste prix ne se limite pas à la surface brute. Il faut prendre en compte :

• La pondération des surfaces (bureaux, circulation, annexes) ;
• La luminosité et l’exposition du plateau de bureaux ;
• L’état technique des bureaux en copropriété et de l’immeuble ;
• Le montant des charges et les travaux futurs.

Visite de bureaux : les bonnes questions à poser

Piège n°6 : Oublier les implications fiscales de l’achat

SCI à l’IR ou à l’IS

⚠️ Attention : Le choix du régime d’acquisition conditionne la rentabilité réelle du projet, lors de la détention puis de la revente. Une décision prise trop rapidement peut générer une fiscalité pénalisante !

Les leviers pour maîtriser sa fiscalité

• La TVA récupérable en cas d’option ou de location soumise à TVA. Attention aux régularisations en cas de revente anticipée ou de changement d’usage.
• L’amortissement du bâti a un impact direct sur la trésorerie et la capacité d’autofinancement.
• Les charges déductibles : charges de copropriété, intérêts d’emprunt, honoraires, travaux d’entretien. Certains travaux ne sont pas déductibles, mais immobilisables.

👉 Il faut envisager les implications fiscales d’un bureau en copropriété dans son ensemble : acquisition, détention, exploitation et sortie. Consultez un expert immobilier avant toute proposition d’achat. 

Piège n°7 : Avancer sans sécuriser juridiquement l’acquisition

Expert immobilier ou notaire ?

L’achat de bureaux en copropriété ne se limite pas à la signature d’un acte authentique. De nombreuses contraintes juridiques peuvent bloquer ou dégrader durablement l’exploitation du bien si elles ne sont pas identifiées en amont. Mais qui est le professionnel le plus adapté ? En réalité, chacun a son importance. 

👉 L’expert immobilier analyse le dossier dans une logique d’exploitation et anticipe les blocages liés à l’usage du local. Son rôle est d’éviter les erreurs coûteuses avant même la signature.

👉 Le notaire sécurise juridiquement la transaction (conformité des actes, documents obligatoires) et authentifie la vente. Mais il ne vérifie pas nécessairement la viabilité stratégique du projet. 

Vérifier le règlement de copropriété et les servitudes

Il s’agit ici d’identifier les éléments qui pourraient limiter l’exploitation future du lot de copropriété : 

• Les restrictions d'usage (activité autorisée, accueil du public, sous-location) ;
• Les servitudes techniques (gainages, réseaux) ;
• Les droits de passage ou d’accès (locaux techniques, circulations, issues). 

Identifier les litiges ou les situations conflictuelles

Avant toute acquisition, il est essentiel de vérifier la santé juridique et sociale de la copropriété. Un litige latent peut bloquer toute décision pendant des années. Il convient donc d’identifier :

• Les contentieux en cours ;
• Les impayés importants ;
• Les AG contestées ou annulées ;
• Les procédures contre le syndic ou entre copropriétaires.

Clause suspensive : la solution pour éviter les mauvaises surprises

Dans le cadre d’un achat en copropriété, certains travaux peuvent être soumis à autorisation, comme une modification de portes, une transformation des cloisons, l’installation de climatisation, des modifications impactant les parties communes…

👉 Une solution pour protéger l’acheteur ? La clause suspensive qui permet de conditionner la vente à la réalisation d’éléments essentiels. Elle permet de couvrir l’autorisation de travaux par la copropriété, la conformité avec la destination des lieux, l’absence de servitude restrictive ou de litige bloquant. En pratique, la clause suspensive permet à l’acheteur de se désengager sans pénalité si le projet n’est pas juridiquement réalisable. Sans clause suspensive, l’achat devient définitif et l’acquéreur supporte seul les conséquences : impossibilité d’exploiter le bien, travaux annulés ou remise en état à ses frais.

📌 Cas réel observé chez Spliit
Après s’être installé, l’un des clients de notre consultant Briac, a souhaité remplacer les portes d’entrée de ses locaux. Il a réalisé les travaux sans consultation. Cette modification lui a été signalée par la copropriété et lui a été refusée. L’entreprise a donc été obligée de retirer les portes neuves et de remettre les locaux en état à ses frais. Avec une clause suspensive, l’entreprise aurait pu conditionner l’achat à l’accord de la copropriété.

La checklist de Spliit : tout vérifier avant de faire une offre !

À quoi ressemble un bon cahier des charges pour votre recherche de bureaux ?

Conclusion : Choisir Spliit pour vous accompagner dans votre projet d’achat de locaux !

Acheter des bureaux en copropriété n’est pas un simple acte immobilier. C’est un projet juridique, technique, fiscal et stratégique qui nécessite une analyse approfondie dite due diligence bureaux.

👉 La clé de la réussite de votre projet : s’entourer d’experts et transformer chaque piège potentiel en levier de négociation. Grâce à leur analyse technique et juridique, nos experts Spliit vous accompagnent pour 100 % de satisfaction, avec des honoraires 30 % moins cher sur le marché de l’immobilier professionnel.