Sous-location ou bail commercial : comment choisir ?

Sous-location professionnelle ou bail 3/6/9 : comment choisir ? 

 

En cette fin d’année 2021, la flexibilité des entreprises est toujours au cœur des préoccupations pour sortir par le haut de la crise du Covid. Les entreprises réinventent leur organisation et leur management. Même la location de bureaux voit émerger des solutions innovantes. Ainsi, la sous-location de bureaux peut être une alternative intéressante au traditionnel bail commercial (souvent appelé bail 3/6/9). On vous explique les différences en détail pour vous aider à faire le bon choix.

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Tout savoir sur la sous-location de bureaux

 

Les différences entre la sous-location de bureaux et le bail 3/6/9

Il existe de nombreuses façons de contracter lorsque l’on prend de nouveaux bureaux : bail commercial, bail précaire, espace de coworking, bail professionnel, achat de locaux commerciaux, etc. Mais avez-vous pensé à la sous-location ? Le bail commercial étant très clairement le plus répandu, nous allons le challenger avec la sous-location de bureaux. Et si vous voulez tout savoir sur les différents baux, consultez notre article dédié.

La sous-location professionnelle se conclut pour une durée plus courte

Le bail commercial, aussi appelé bail 3/6/9, consiste en un engagement de 3 ans minimum pour le locataire. Le propriétaire s’engage, lui, sur une période de 9 ans et peut indemniser le locataire s’il ne renouvelle pas le bail à l’issue de la période.

Une sous-location de bureaux peut se faire sans un engagement ferme de durée ce qui peut aussi permettre de s’adapter à des besoins spécifiques de sous-locataire (mission spécifique, temps de travaux…)

Notez que très souvent le contrat de sous-location ne prévoit pas de possibilité de résilier avant l’échéance ! En tant que sous-locataire, vous êtes normalement redevables des loyers jusqu’à la fin de la période prévue au contrat.

La sous-location de bureaux plus flexible que le bail commercial ?

Ainsi, sous-louer des locaux peut paraître plus simple. Pourtant, la sous-location d’un bail commercial répond à quelques règles : le propriétaire bailleur du local doit autoriser la sous-location et très souvent souhaite être invité à participer au contrat de sous-location (article L145-31 du Code de commerce). Ce point essentiel est dans l’intérêt du locataire comme du sous-locataire, qui vérifiera que le bailleur a bien autorisé la sous-location.

Sous-louer ses bureaux coûte moins cher

En général, le loyer d’une sous-location est inférieur au loyer principal. D’ailleurs, si le locataire venait à imposer un loyer supérieur, le bailleur pourrait alors augmenter le loyer principal.

Un loyer plus accessible représente moins de charges fixes en phase de démarrage, d’autant plus que les garanties exigées sont moins importantes que celles d’un bail commercial (pas de cautionnement bancaire, ni de garantie à première demande). En clair, la mobilisation de la trésorerie est moins importante. En effet, le dépôt de garantie est souvent fixé à deux ou trois mois d’un loyer payé d’avance ou à six mois de loyer dans le cas d’un loyer trimestriel, dans le cadre d’un bail 3/6/9. En sous-location, rien de cela ! Vous préservez votre trésorerie.

La restitution des locaux est souvent synonyme de divergences entre bailleur et locataire, d’où l’importance d’un état des lieux d’entrée et de sortie. Avec la sous-location de bureaux, le locataire principal reste responsable vis-à-vis du bailleur de l’état des locaux et des impayés… à charge pour lui de se retourner contre le sous-locataire.

Enfin, le bail commercial est connu pour préserver le droit au renouvellement du locataire. En cas de sous-location partielle, le locataire initial peut demander le renouvellement de son bail commercial. En cas de refus, le propriétaire peut devoir verser une indemnité d’éviction au locataire et parfois même au sous-locataire dès lors que l’autorisation été bien officielle.

Un loyer plus faible, moins de trésorerie mobilisée, moins de dépenses d’entretien et de réparation, et en bonus, une éventuelle indemnité !

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Sous-location professionnelle et bail classique : comment choisir ?

Le choix entre sous-location professionnelle et bail commercial s’effectue surtout en fonction de l’activité ou de la durée de vie de l’entreprise.

Entreprise en phase de croissance

Start-up à forte croissance, PME en développement, la sous-location se révèle une bonne idée pour amorcer une croissance avec la flexibilité indispensable. Quelle start-up dispose d’une idée réelle de sa situation à 3 ans ? Quelle PME peut dire combien de salariés elle aura dans 3 ans ? L’absence de visibilité liée à un lancement de projet(s) fait pencher pour des solutions d’aménagement de bureaux flexibles.

Vous pouvez opter pour un bail précaire sur une durée inférieure à 3 ans. Vous êtes alors engagé pour toute la durée du bail précaire et ne bénéficiez pas d’une indemnité d’éviction en fin de bail, si le propriétaire ne souhaite plus vous louer ses locaux.

A moins que vous ne soyez tenté par un contrat de prestation de services, au sein d’un espace de coworking ou dans une pépinière d’entreprises notamment. En plus de la flexibilité, ces contrats immobilisent peu de trésorerie à la signature. Cela en fait donc un outil privilégié par les startups en création (pas de dépôt de garantie, pas de loyers payés d’avance, pas de caution bancaire).

Vous pouvez aussi opter pour une sous-location professionnelle. En effet, la sous-location offre à la fois une flexibilité quant à la durée d’engagement mais aussi une stabilité : vous bénéficiez de vos propres bureaux ou les partager avec le locataire principal. C’est souvent une solution plus pérenne et moins chère qu’un espace de coworking. Elle peut aussi donner un sentiment de stabilité rassurant pour l’équipe.

Bien évidemment, la sous-location permet de faire des économies en phase de lancement : c’est donc la solution idéale pour les sociétés dynamiques à croissance rapide. Les garanties exigées par le locataire sont bien moindres que celles d’un bail commercial. En revanche, le loyer peut augmenter à l’issue du bail ou se terminer avec obligation de déménager.

Entreprise en phase de stabilisation

Une fois lancée, l’entreprise a besoin de stabiliser ses effectifs et son activité. Durant cette période, un bail commercial classique est parfait. Vous prenez des locaux suffisamment grands pour accueillir tout ou partie de vos collaborateurs, avec une marge de manœuvre pour vous agrandir. Aujourd’hui, les espaces modulables sont en vogue et vous permettent de gérer une croissance mesurée. Dans le pire des cas, vous pourrez toujours à votre tour sous-louer une partie des bureaux si la croissance n’est pas aussi rapide que prévue ! 

En tant que locataire, vous conservez la possibilité de résilier le bail tous les 3 ans. Mais vous bénéficiez aussi d’un avenir assuré sur les 9 prochaines années. Cela s’avère précieux pour les investisseurs et révèle votre capacité de gestion adéquate.

Entreprise libérale

Pour les professions libérales, une autre forme de location de locaux existe : le bail professionnel. Par exemple, c’est le type de contrat de location signé par les avocats, les notaires, les médecins, les kinés, les experts-comptables ou les architectes. D’une durée de 6 ans minimum, le locataire peut mettre un terme au bail à tout moment en respectant un préavis de 6 mois. Le bail professionnel est également moins rigide que le bail commercial. Ainsi, une grande liberté contractuelle est accordée aux locataires et aux bailleurs, notamment concernant la sous-location professionnelle.

À chaque étape de la vie d’une entreprise, il existe des solutions flexibles et adaptées. Nous vous aidons à trouver le meilleur contrat de location pour vos locaux à tout moment et nous nous occupons de tout !

 

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